Архитектурна Агенция ГРИД ГРАФИКС БГ
088 8836795
  • НАЧАЛО
  • УСЛУГИ
    • ПРОЕКТИРАНЕ НА НОВИ СГРАДИ
    • ПРЕУСТРОЙСТВА и РЕКОНСТРУКЦИИ
    • УСТРОЙСТВЕНО ПЛАНИРАНЕ
    • УЗАКОНЯВАНЕ НА СГРАДИ
    • ТЕХНИЧЕСКИ ПАСПОРТ
    • ФИРМЕНИ НАДПИСИ и РЕКЛАМНИ ЕЛЕМЕНТИ
    • ПЛАН-СХЕМИ
    • МОТИВИРАНО ПРЕДЛОЖЕНИЕ
    • КОНСУЛТАЦИИ
  • ПРОЕКТИ
    • ЖИЛИЩНИ СГРАДИ - еднофамилни къщи и вили
    • ЖИЛИЩНИ СГРАДИ - многофамилни
    • ОБЩЕСТВЕНИ СГРАДИ
  • ИСКАМ ОФЕРТА
  • ЦЕНИ
  • ВРЪЗКИ
  • КАРИЕРИ
  • ПАРТНЬОРИ
  • КЛИЕНТИ
  • БЛОГ
  • КОНТАКТИ

Архитект отговаря: Как се изчислява площ на апартамент?

22/8/2013

35 Comments

 
как се пресмята площ на апартамент архитект

Много често наши клиенти ни задават този въпрос, когато ни търсят за мнение преди бъдеща покупка на апартамент, офис или магазин, представляващи самостоятелен обект в сграда. Масовата практика на брокери и строители-предприемачи да публикуват оферти с посочена площ, включваща площта на апартамент и прибавена квадратура на идеалните части от общите части на сградата  е най-малкото некоректно и подвеждащо. Така посочена цена от например 1000лв/м2 за апартамент с площ 100м2 е заблуждаваща за всеки купувач.
По-долу описаните няколко прости правила, важат при изчисляване на застроената площ на всеки самостоятелен обект в сграда – апартамент, ателие, офис, магазин, гараж и други.

Всеки апартамент или самостоятелен обект в сграда има точно определена застроена площ, тя се изчислява и описва още на архитектурния проект. Застроената площ се определя спрямо ограждащите стени по следните прости правила:
  • при външни ограждащи стени без отвори, в застроената площ влиза ½ от дебелината, а другата ½ е към общите части на сградата;
  • при външна ограждаща стена – калкан, важат правилата както при външна ограждаща стена без отвори. В застроената площ влиза ½ от дебелината, а другата ½ е към общите части на сградата;
  • при външни ограждащи стени с отвори (прозорци или врата за балкон) в застроената площ на апартамента влиза цялата дебелина на стената;
  • при вътрешни ограждащи стени към съседен самостоятелен обект, в застроената площ влиза ½ от дебелината, а другата ½ влиза към застроената площ на съседния имот;
  • при вътрешни ограждащи стени към обща собственост (коридор, асансьор, стълби и др.), в застроената площ влиза ½ от дебелината, а другата ½ е към общите части на сградата;
  • към застроената площ се прибавя и цялата площ на тераси, балкони и лоджии по външните им конструктивни очертания;
  • застроена площ на апартамент (или на друг самостоятелен обект), разположена на повече от един етаж, е сборът от застроените площи на отделните му етажи, включително площта на стълбищата в тях.

От ДР § 2 НАРЕДБА № 7 от 22 декември 2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони

архитект изчислява площ на апартамент

Това е площта, която Вие реално купувате и ще притежавате и ще пише Във вашия нотариален акт, независимо какво пише на обявата за продажба на имота. Ако искате да сравнявате оферти и цени на жилище на квадратен метър, това е площта, която трябва да ползвате, а не посочените в обявите.

Всеки самостоятелен обект в сграда по закон притежава процент идеални части от общите части. Изчисляването на идеалните части изисква изцяло собствена тема, защото там кашата е огромна.

В нотариалния акт се записва застроената площ на имота и процента (или промил) идеални части от общите. В някои нотариални актове това е записано като дроб, или дори пише само „и съответния процент от общите части, които му принадлежат“, без да е описан точния процент. А под влияние на предприемачите някои нотариуси  услужливо въведоха практиката да описват идеалните части като „"...заедно с Х на сто идеални части от общите части на сградата, съставляващи Y квадратни метра..."“! Което е абсолютен нонсенс, защото общите части включват и конструкцията, основите, комините, вертикалните щрангове на ОВК, ВиК и Ел. инсталациите….,които не се измерват в кв.м. С подобно вписване нотариусът само става съучастник заедно с предприемачи, строители и брокери и подвежда купувача.

Притежавайки например 5% идеални части от 100м2 общи части – Вие не притежавате 5м2! Вие притежавате всеки един квадратен метър от всичките 100м2 общи части, всеки линеен метър инсталация, всяка част от основите, всяка част от конструкцията, но заедно с всички други собственици със съответния си процент. Не можете да си изберете и изрежете или заградите точно вашите 5%, ако например се скарате със съседите.  Затова и тези части са идеални а не реални. Това е по закон.

Затова е много некоректно да се посочва застроената площ на апартамента заедно с прибавени квадратни метри общи части, изчислени на база на Вашия процент идеални части. Закупувайки апартамента Вие по закон придобивате съответния процент идеални части от общите. Нито може да си купите само идеални части от общите, нито пък строителят  може да Ви продаде апартамент и да запази общите части за себе си.

Важно е също да се отбележи, че по тези правила се изчислява застроената площ на самостоятелни обекти и не важат за помещения , които са придадени към самостоятелен обект, като например мазе или таван към апартамент. За тях площта се пресмята само за светлия им размер, като всички стени остават в общите части.

Друг казус, който често изниква при старите нотариални актове е, че реалната площ на апартамента е по-голяма от описаната в  нотариалния акт. Това е така защото до 1991г. тераси и балкони са се смятали само с 40% от площта си в застроената площ на апартамента, а за още по-стари сгради дори не са били включвани изобщо. Така апартамент 100м2 по нотариален акт от соц. време е реално по-голям от апартамент 100м2 ново строителство.

Надявам се, че това е полезно и вече знаете точно какво купувате или вече притежавате като реални  а не идеални части.
Подобни теми:
Каква е разликата между ателие и апартамент?
35 Comments
Вера Клисурска
17/3/2016 08:21:36 am

Моля, напишете формулата, по която се изчислява идеалната част от общите части в сградата/ примерно сграда със смесено предназначение/?

Reply
Ocenitel
31/3/2016 10:23:01 am

Няма формула - изчислява се от Независим Оценител на Недвижими имоти. Идеалните части се разпределят между апартаментите (и други самостоятелни обекти) според стойноста им.
ЗАКОН ЗА СОБСТВЕНОСТТА Чл. 40. Дяловете на отделните собственици в общите части са съразмерни на съотношението между стойностите на отделните помещения, които те притежават, изчислени при учредяването на етажната собственост.

Reply
Оценител
31/3/2016 10:39:59 am

Много хубава статия. Само да изкажа едно допълнително мнение.

Вие пишете: "А под влияние на предприемачите някои нотариуси услужливо въведоха практиката да описват идеалните части като „"...заедно с Х на сто идеални части от общите части на сградата, съставляващи Y квадратни метра..."“! Което е абсолютен нонсенс, защото общите части включват и конструкцията, основите, комините, вертикалните щрангове на ОВК, ВиК и Ел. инсталациите….,които не се измерват в кв.м.


Все пак мисля, че има логика да се пише и площа на идеалните части. Ако имаме две различни сгради и във всяка от тях по един апартамент с чиста застроена площ 100 кв.м. И ако в нотариалния акт на единия пише чиста застроена площ 100 кв.м + 10% от идеалните части равняващи се на 10 кв.м, а в нотариалния акт на другия пише чиста застроена площ 100 кв.м + 10% от идеалните части равняващи се на 20 кв.м. Това означава, че там

Reply
Оценител
31/3/2016 10:41:42 am

Това означава, че там където идеалните части са 20 кв.м общите стълбища и коридори в тази сграда са по големи и по удобни отколкото тези в сградата където апартамента има само 10 кв.м идеални части. Все пак има разлика и по колко широки и удобни стълбища и коридори се стига до апартамента - нали.

Иначе със всичко друго съм абсолютно съгласен.

Reply
Ивелин Стоиов
18/9/2017 09:49:21 am

Здравейте,
може ли да дефинирате понятието "входно преддверие на жилище" по смисъла на чл.117, ал.1 от НАРЕДБА № 7 ОТ 22 ДЕКЕМВРИ 2003 Г. ЗА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО НА ОТДЕЛНИТЕ ВИДОВЕ ТЕРИТОРИИ И УСТРОЙСТВЕНИ ЗОНИ, която алинея гласи " Входните преддверия в жилищата се проектират с минимална широчина 1,3 м". И къде в закон или наредба е дефинирано това понятие, след като за него има изискуема граница.

Reply
арх. Д. Попдимитров
30/9/2017 09:44:42 am

Здравейте,
Няма дефинирано такова понятие в закон/наредба и не се налага да се дефинира всяка дума. Ползва се тълковен/синонимен речник в комбинация с:
ЗНА Чл. 9. (1) Разпоредбите на нормативните актове се формулират на общоупотребимия български език, кратко, точно и ясно.

Reply
Ивелин Стоилов
6/10/2017 09:05:15 am

Благодаря за отговора. В тълковния речник има тълкуване само за думата преддверие: "Пространство пред вратата на голяма обществена сграда — храм, дворец и под.". За жилище или по-точно апартамент кое се смята за пространство пред вратата, откъм коридора на етажа или откъм коридора на апартамента? Или има други тълкувания произхождащи от практиката в архитектурното проектиране? Отделно като има изискване за широчина има ли изискване за дълбочина или има някаква общоприета практика. Благодаря предварително.

арх. Д. Попдимитров
10/10/2017 12:29:02 pm

Преддверие е антре/коридора/пространството във жилището веднага след входната врата на апартамента.
Може и изобщо да нямате преддверие и да влизате направо в дневната например.
Няма други изисквания освен това за широчината, но според мен ако например е 1,3м на 0,6м то 1,3м става "дължина" а 0,6м ще е "широчина" и ще бъдете в нарушение.

Reply
Ивелин Стоилов
10/10/2017 05:33:57 pm

Благодаря. Много е объркващо, защото коридора го дават като синоним на преддверието, а в наредбата има различни изисквания спрямо тях. "Чл. 117. (1) Входните преддверия в жилищата се проектират с минимална широчина 1,3 м.
(2) Изолационните преддверия и коридорите се проектират с минимална широчина 0,9 м". Ако кажа, че коридорът ми започва от входната врата, ще поискат да е 1,3 м, въпреки, че в наредбата изискването за коридор е 0,9 м. Всъщност къде е границата между входно преддверие и коридор? Трябва ли да има врата между тях или просто си слагаме мислена линия след определено разстояние? Питам Ви защото бях свидетел на налагането на промяна на проект без някой да успее да се обоснове. Останах с впечатление, че е въпрос на субективно виждане, а не би трябвало да е така. Сякаш някой като е правил наредбата и е копи-пействал от стара такава е пропуснал нещо. Успях д

арх. Д. Попдимитров
12/10/2017 10:28:44 am

Всяко жилище има вход. Входното преддверие (ако има) е съответно точно до/след входа на апртамента. Дори и да го кръстите коридор/фоайе, то по функция си отговаря на входно преддверие и изискването за 1,3м широчина е валидно. Този текст и изисквания са директно копирани от по-старата наредба, която наредба №7 замени през 2003г. Не е необходимо/задължително входното преддверие и коридорита да са отделени със стена. Според мен нормата си е ясна.

Стефан Динов
3/10/2017 09:18:00 pm

Здравейте г-н архитект,
Не ми е ясно дали в понятието "дебелина на стената" влиза и външната топлоизолация или се замерва само размерът по кофражен план. Същото важи и за мазилката (примерно към коридора или в мазата)
Благодаря Ви !

Reply
арх. Д. Попдимитров
4/10/2017 09:37:42 am

Точния текст в нареба 7 е:
§ 2. (1) Застроена площ на самостоятелни обекти в сградите е площта, ограничена от външните конструктивни очертания на външните ограждащи стени....
т.е топлоизолацията, която попада пред конструкцията не влиза в площта.
За вътрешните стени е по оста (средата на тухлената/бетоновата стена) без значение дали има реално изпълнени ралични дебелина мазилка/шпакловка.

Reply
Димчо Ганчев
25/3/2019 03:07:45 pm

То тогава площта на типлоизолацията (на фасадната система) отива ли към общите части? понеже РЗП на цялата сграда се изчислява със изолацията, и изолацията не може да стърчи пред строителните линии! Поне в НАГ е така.

Стефан Динов
5/10/2017 08:12:06 pm

Бихте ли ме осветлили по следния въпрос :
Какво разбираме под "дебелина на стената" ?
Включва ли тя външната топлоизолация и мазилките или
се замерва само стената по кофражен план преди довършителните работи ?
Благодаря Ви !

Reply
арх. Д. Попдимитров
2/1/2019 04:56:41 pm

Здравейте,
"Дебелина на стената" включва всички слоеве. Поне според мен. Всеки слой на стената изпълнява определена функция и тя работи като едно цяло. Определени сгради дори да нямамат кофражни планове, те. бетонова конструкция, но все пак и те имат стени. Няма техническо-нормативно определение за стена.

Reply
Стефан Динов
7/10/2017 06:54:51 pm

Г-н Архитект,
Много Ви благодаря за отделеното време!
Блогът Ви е много полезен за хората.
До нови срещи!

Reply
martin
10/12/2017 09:18:45 pm

razmer na stenata v plana vliza li mazilkata

Reply
Ожи
16/2/2018 06:30:37 am

Притежаваме апартаменти в сграда за сезонно ползване . Фирма е закупила голяма част от собствеността на единия инвеститор , като притежава около 1/4 от апартаментите и 70 % от търговските части. По таблица на инвеститорите , която е заверена от лицензирано лице само апартаментите притежават идеални части и сборът е 100 % . Търговските части не притежават. При общи събрания на ЕС , когато се изисква кворум , същата фирма за която споменах преизчислява процентите и добавя идеални части към търговските си обекти , като намаля процентите на останалите собственици на апартаменти. По нотариални актове ние имаме процент идеални части според таблицата на инвеститора , а търговските части не са вписани в имотния регистър с идеални части. Моля за разяснение.Може ли без знанието на собствениците да бъдат променени еднолично идеалните им части. Къд

Reply
Ivan Pavlov
25/4/2018 08:14:32 am

Не съм оценител, но все пак ми се е налагало да проверявам какво точно правят тези специалисти.
При сгради в които има общи площи, които се ползват само от част от собствениците законодателството допуска тези общи части да се разпределят само на обектите, които ги ползват.
При подземен гараж е допустимо подземната улица, която е предназначена единствено за достъп на автомобилите в гаражите да не влиза в изчисленията за разпределение на общи части за надземните обекти, а само за гаражите и паркоместата. Допустимо е и да влиза в изчисленията.
Според мен във вашия случай търговските обекти не са били включени при разпределението на общите части на стълбището, асансьора, входа на жилищната част, а вашите апартаменти може да са били включени в разпределението на общите части на търговската част. Което може и да не е много логично, но е k

Reply
Ivan Pavlov
25/4/2018 08:23:03 am

Което може и да не е много логично , но е допустимо.
Темата е изключително сложна, а като се добави и това, че общите части се разпределят на база стойност става още по-сложно. Допустимите варианти са много. Различни оценители вероятно ще разпределят по различен начин общите части без никой от тях да е извън законодателството.
Затова е редно да се консултирате с оценител за вашия конкретен случай.

Stoyan
13/11/2018 09:51:18 am

Здравейте,

Интересува ме конкретен въпрос. Интересуваме се от закупуване на жилище , за което се твърди, че няма общи части,а само имот, мазе и паркомясто. Възможно ли е това, защото от доста време търсим и винаги има прилежащи общи части. Имота е част от затворен комплект, с месечна такса за поддръжка.

Reply
арх. Д. Попдимитров
2/1/2019 04:52:30 pm

Да, възможно е един имот да няма общи части - например редови къщи.

Reply
Даниела
15/12/2018 02:48:20 pm

Здравейте,

Как е правилно да се измерва площта на ателие, в което има скосяване на таваните? Цялата площ на пода ли се измерва или само там, където височината е над 150 см?

Reply
Димитър Тодоров link
28/12/2018 04:21:36 pm

Коя квадратура от къща се облага с данък-ползвана или застроена площ

Reply
арх. Д. Попдимитров
2/1/2019 04:51:25 pm

Попитайте Вашият счетоводител. Не е архитектурен въпрос.

арх. Д. Попдимтров
2/1/2019 04:50:32 pm

Цялата площ

Reply
Мариана
20/2/2019 01:20:04 pm

Ще Ви бъда много благодарна, ако ми кажете по коя наредба или закон покривните тераси са прилежащи части към самостоятелните обекти.

Reply
Доротея С.
11/4/2019 07:46:12 pm

Здравейте. Предстои ни да закупим апартамент. В нотариалния акт на имота е записана площта на апартамента 44,96 кв.м., зедно с мазе с площ 2,47кв.м , заедно с 4,228% идеални части от общите части на сградата. Въпросът ми е къде можем да видим каква е площта на общите части на сградата, за да разберем каква е площта, съответстваща на тези 4,228%. Собственикът няма други документи. Оценителят на имота иска таблица за площообразуване, тя също липсва. Откъде можем да намерим тази информация?

Reply
Ангелина Алексиева
12/4/2019 08:45:39 pm

Здравейте, много се радвам, че попаднах на тази тема, която е и доста сложна. Имаме следния казус Председател съм на ЕС , в която една част от апартаментите нямат упоменати нито проценти , нито квадратура идеални части. Записано е в едно с идеалните части на сградата и правото на строеж на парцела. А в други е точно упоменато процента идеални части от сградата и правото на строеж на парцела. Как можем да процедираме? Това е проблем , не можем да определим идеалните части, които са задължителни за ОС, вземане на решения и прочие. Какъв е вашият съвет. Може ли да се направи площи разпределение на ново, при положение, че говорим за 1 блок с два входа. Единия вход е върху общински имот, другия е строен върху частен парцел с учредяване на ЖСК, от един и същ строител. Благодаря

Reply
Оценител Вълчева
25/11/2019 04:03:01 pm

В закона за етажната собственост за целите на ОС е посочено как да си изчислите идеалните чмасти - съвсем просто е - чл.17, ал.4 и ал.5.

Reply
Здравка Великова
11/6/2019 03:26:52 pm

Здравейте!Аз искам да попитам какво се прави в случай,когато надстроим етаж на жилищна сграда ,на който има няколко обекта,но този ,който аз купувам е с 10 квадрата по-малък от записаните в нотариалния акт.Уточнявам,че общите части са посочени отделно в акта и 10те кв.м липсват от посочените като застроена площ.Как да разбера къде са липсващите и ако се окаже ,че по време на строежа някой съсед се е поразширил за моя сметка,какво мога да направя? Благодаря предварително!

Reply
Марин Иванов
3/8/2019 09:29:43 am

Здравейте,
В кой закон, наредба или какъвто и да е друг документ е вписано, че за прилежащите към самостоятелните обекти (апартаменти) се пресмята само светлата (използваема) площ, а всички стени остават в общите части?
Благодаря!

Reply
Оценител Вълчева
25/11/2019 03:55:53 pm

В Закона за собствеността- в частта за общите части на етажната собственост.

Reply
Милена Александрова
23/8/2019 12:01:14 pm

Здравейте,
В таблицата за площообразуване коя площ на мазе в сутерен се посочва светалат или тази по проект?

Reply
Стоян Монев
4/11/2019 08:53:27 am

Привет! Как точно се изчисляват процентите от общата идеална част?! Нашият вход се състои от мазе, партерен етаж и 4 жилищни етажа, с общо 12 апартамента. Квадратурата на всички апартаменти е почти еднаква, но пък в нот.актове/договорите е записано, че всеки еди собственик притежава 3.446... %от идеалните общи части... Да, но 12 ап х 3.446...не прави 100%....

Reply



Leave a Reply.

    архитект Деян Попдимитров

    Автор:
    архитект Д. Попдимитров  и екипът на АА Грид Графикс БГ

    Тук ще Ви запознаем с интересни казуси от нашата практика като архитекти и често задавани въпроси от наши клиенти.

    Категории

    All
    архитект отговаря
    етажна собственост
    за къщата
    професия архитект
    строителство

    Архив

    December 2013
    September 2013
    August 2013
    April 2013
    March 2013
    February 2013
    January 2013
    December 2012
    November 2012
    October 2012

    RSS Feed


Навигация на сайта

Начало
Услуги
Проекти
Искам оферта
Връзки
Кариери
Партньори
Клиенти
Блог
Контакти


088 8836795
gridbgoffice@gmail.com

Цялото съдържание на този сайт е предмет на авторското право на ГРИД ГРАФИКС БГ ЕООД  с всички запазени права.