Архитект отговаря: за какво не се изисква разрешение за строеж?

---

Съществува неразбиране сред непрофесионалистите колко ограничителен е режимът за разрешаване на строителство в България и ако са се появили някакви наченки на либерализиралия, то те са изцяло от последните няколко години.
Може би сте чували за общия принцип в правото, че „каквото не е забранено е разрешено“, но това в ЗУТ не е спазено за радост на целокупната администрация. За да разберете строителното законодателство приемете, че чл. 1 на ЗУТ казва „строителството в България е забранено“ и всеки следващ член само казва кога и при какви изключения е разрешено. Философията на ЗУТ е: „каквото не е разрешено е забранено“.
По-долу ще разберете конкретно какво може да правите като строителни дейности, без да се изисква разрешение за строеж.

Какво може да се прави без разрешение за строеж, съответно без никакви проекти или административни процедури е описано само и единствено в чл. 151 ал. 1 от ЗУТ:
 
Не се изисква разрешение за строеж за:
1. текущ ремонт на сгради, постройки, съоръжения и инсталации
Това е много полезна точка и в нея попадат множество от вътрешните  преустройства и ремонти в самостоятелни обекти в многофамилни или други сгради.
В § 5. т. 43 от Допълнителни разпоредби на ЗУТ е дадено подробно определение за текущ ремонт:
 
"Текущ ремонт" на строеж е подобряването и поддържането в изправност на сградите, постройките, съоръженията и инсталациите, както и вътрешни преустройства, при които не се:
а) засяга конструкцията на сградата;
б) извършват дейности като премахване, преместване на съществуващи зидове и направа на отвори в тях, когато засягат конструкцията на сградата;
в) променя предназначението на помещенията и натоварванията в тях.
 
За да бъдат вашите строителни дейности допустими като текущ ремонт, то трябва да са изпълнени кумулативно описаните изисквания в букви а), б) и в).
 
Ако не сте убедени, че вашият ремонт или преустройство попада тук или пък имате притеснения от възможни жалби от съседи ви препоръчвам преди направата на ремонта да направите консултация с конструктор дали ще засегнете или не конструкцията и да получите становище, което да предоставите на съседи или община в бъдеще при необходимост.
 
2. текущ ремонт и поддържане на елементите на техническата инфраструктура по чл. 64, ал. 1, с който не се променят трасето и техническите характеристики
В § 5. т. 43 от Допълнителни разпоредби на ЗУТ е дадено подробно определение за текущ ремонт на техническата инфраструктура:
 
Текущ ремонт на строеж е и подобряването и поддържането в изправност на елементите на техническата инфраструктура по чл. 64, ал. 1, при които не се променят трасето и техническите характеристики.
 
Елементи на техническата инфраструктура по чл. 64, ал. 1 са: транспортната техническа инфраструктура и съоръженията към нея (мостове, тунели, надлези, подлези, прелези и др.).
 
Това е любима точка на държавата и кметовете, защото позовайваки се на нея се правят почти всички строителни дейности за пътно строителство, по асфалтиране, тротоари и др., дори и когато изобщо не са текущ ремонт, а реално представляват основен ремонт или изцяло нови строежи, като и за двете се изискват проекти, одобряване и разрешение за строеж по общият ред.
 
 
3. оранжерии с площ до 200 кв. м, леки постройки за отоплителни материали и инвентар, кладенци, чешми, водоплътни изгребни ями и временни тоалетни
 
Това, че не изисква разрешение за строеж за изброените елементи на допълващо застрояване не ви освобождава от задължението да спазвате законовите изискванията за допустимо местоположение, височина, разстояния до граници и противопожарни изисквания за допълващо застрояване. Консултирайте се с архитект предварително за да сте сигурни, че не ги нарушавате.
 
4. подпорни стени с височина до 1,2 м над нивото на прилежащия в основата им терен, когато не са елемент на транспортни обекти
Това са подпорни стени за моделиране на терена във вашият имот. Има обаче допълнителни изисквания колко високи и колко близо могат да бъдат към граници съседни имоти, като ако са на границата на имота се превръщат в огради и съответно трябва да се спазват ограниченията и за огради.
 
5. изкопи и насипи с дълбочина или височина до 1 м и с площ до 30 кв. м
Тази точка е ясна и често се изпълнява заедно с направата на подпорните зидове по т. 4. Тук също има допълнителни изисквания за височина изкопи и насипи в близост и до граници със съседни имоти.
 
6. остъкляване на балкони и лоджии;
Тук е важно да се обърне внимание, че има разлика между балкон, лоджия и тераса и остъкляване на тераси не е включено в това изключение. Терасите при покривните етажи са най-честите нарушители на това правило.
Определение за балкон, тераса, лоджия е дадено в в § 5. от Допълнителни разпоредби на ЗУТ:
57. "Балкон" е открита използваема площ върху конзолна конструкция, издадена пред фасадата на сградата.
58. "Лоджия" е използваема площ, открита от външната си страна и включена в общия обем на сградата.
59. "Тераса" е открита използваема площ, разположена върху помещения, върху колони или върху терена.
 
7. надгробни паметници, надгробни плочи и кръстове с височина до 3 м
Добра новина! Поне в задгробния живот ще сме освободени от разрешителният режим по ЗУТ.
 
8. теренна консервация на недвижими културни ценности
Допълнителни изисквания в чл. 151 ал. 2 препращащи към Закона за културното наследство.
 
9. консервация и реставрация на фасади и на художествени елементи и стенописи в интериор на архитектурно-строителни и художествени културни ценности и консервация на археологически недвижими културни ценности
Допълнителни изисквания в чл. 151 ал. 2 препращащи към Закона за културното наследство.
 
10. монтаж на сградни газови инсталации в жилищни и вилни сгради;
Тук особеното е, че този облекчен режим е само за жилищни (включително многофамилни) и вилни сгради. Не важи за други сгради – обществени, смесени, складови, производствени и др.
 
11. леки прозирни огради и плътни огради с височина на плътната част до 0,6 м в рамките на поземления имот
Остават валидни общите изисквания за огради по чл. 48 от ЗУТ. Не забравяйте и че за направа на оградата е необходимо геодезист да ви трасира границите на имота (да сложи колчета) по които да изградите оградата. За това трасиране той ще ви издаде протокол, с които доказвате, че оградата е на правилното място.
 
12. градински и паркови елементи с височина до 2,5 м над прилежащия терен
Какво е градински и паркови елементи няма дефинирано в ЗУТ. Важи общоупотребяеми български език.
 
13. изграждане на физическа инфраструктура в случаите по чл. 50, ал. 3, т. 3 от Закона за електронните съобщителни мрежи и физическа инфраструктура за разполагане на кабелни електронни съобщителни мрежи в имоти - частна собственост, отредени за индивидуално ниско жилищно застрояване
Има допълнителни изисквания в чл. 151 ал. 3.
 
14. изграждане на сградни водопроводни и канализационни инсталации и водопроводни и канализационни мрежи, разположени в регулационните граници на имоти - частна собственост, отредени за индивидуално ниско жилищно застрояване, до измервателните уреди на водопроводните отклонения за присъединяване към уличната водопроводна мрежа, съответно до ревизионната канализационна шахта за присъединяване към уличните канализационни мрежи
Отново важи само за имоти отредени за ниско (до 10м) жилищно строителство. След водомерната и канализационна шахта може без разрешение за строеж да си преправите ВК инсталациите.
 
15. изграждане на електрически уредби и инсталации за ниско напрежение, разположени в регулационните граници на имоти - частна собственост, отредени за индивидуално ниско жилищно застрояване, до границата на собственост на електрическите съоръжения
Същото като т. 14, отново само за имоти отредени за ниско (до 10м) жилищно строителство, но за ЕЛ инсталации ниско напрежение.
 
16. поддръжка, дооборудване и/или подобряване на елементи на приемно-предавателни станции, както и тяхната подмяна или допълване чрез монтаж или демонтаж на елементи от радиопредавателната система, с елементи и оборудване на същата или друга електронна съобщителна мрежа от същия и/или друг вид технология в същия или друг честотен обхват, при спазване на здравните норми и изисквания, в случай че не се налага да бъдат изпълнени изкопни работи и/или строително-монтажни работи, променящи конструкцията, вида на конструктивните елементи и/или натоварвания на съответните съоръжения, с оглед спазването на изискванията за механично съпротивление и устойчивост
Облекчение за подмяна на клетки за мобилните оператори без да минават нови тежки административни процедури по ЗУТ и да се прескочи искане на ново съгласие от етажна собственост, когато клетките са по покриви на сгради. Тези облекчения са във връзка с навлизането на 5G мрежите. Поставени са допълнителни изисквания в чл. 151 ал. 5 до 9.
 
17. парници с временна преносима конструкция, независимо от размера и формата, покрити с полиетилен, поливинил или друга подходяща материя
Може да си отглеждате зеленчуци в двора и през зимата без общински строителен контрол да ви наднича през рамото.
 
18. точки за безжичен достъп с малък обхват, които отговарят на изискванията, определени в Регламент за изпълнение (ЕС) 2020/1070.
 
Това е всичко в ЗУТ като изключение, което може да се строи без разрешение за строеж.

Допълнително изключение има скрито в чл. 93, ал. 1 от НАРЕДБА № 7 ОТ 22 ДЕКЕМВРИ 2003 Г. ЗА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО НА ОТДЕЛНИТЕ ВИДОВЕ ТЕРИТОРИИ И УСТРОЙСТВЕНИ ЗОНИ:
 Не се считат за издатини по смисъла на тази наредба и се поставят, без да се иска разрешение, леките слънцезащитни устройства на прозорците, балконите, лоджиите и терасите по фасади и покриви.

Това са всички изключения в закона, които допускат строителство без разрешителен режим.

За всичко останало сме на разположение да ви помогнем с проект и административните процедури за разрешение за строеж.