Cookie Consent by Free Privacy Policy Generator Update cookies preferences

СТРОИТЕЛСТВО В ЗЕМЕДЕЛСКИ ЗЕМИ БЕЗ ПРОМЯНА НА ПРЕДНАЗНАЧЕНИЕТО
​
Строителството в земеделски земи без промяна на предназначението е регламентирано с Наредба № 19 от 25 октомври 2012 г. Тя дава възможност за застрояване върху земеделска земя, без да се преминава през бавната и скъпа процедура за промяна на статута.
Внимание: По реда на Наредба № 19 не може да се строи в земеделски земи, които според Общ устройствен план (ОУП) са определени като неземеделски територии – жилищни, обществени, промишлени и др. За такива имоти се извършва цялостна промяна на предназначението по пълната процедура на база на Подробен устройствен план (ПУП), чието предвиждане съответства на ОУП на общината.

Наредбата също така не се прилага за:

  • Земеделски земи, които попадат в строителните граници на населените места.
  • Земеделски земи в охранителни зони „А“ и „Б“ съгласно Закона за устройството на Черноморското крайбрежие (ЗУЧК).

Ето детайлно описание на правилата, ограниченията и процедурата:

Какви сгради могат да се построят без промяна на предназначението?
Допустими са само сгради, чиито функции са свързани със земеделското предназначение на земята. В зависимост от площта на имота се допускат:
  1. При имоти с площ до 10 дка: Само едноетажни селскостопански постройки (складове) за съхранение на продукция и инвентар. В тях може да има помещение за обитаване, но то не може да надвишава 10% от площта на сградата.

  2. При имоти с площ над 10 дка: Всички видове селскостопански сгради и съоръжения за съхранение на растителна и животинска продукция, отглеждане на животни, инженерни мрежи, както и помещения за обитаване от домакинствата на собствениците на земята.
Внимание: По този ред не може да се строи изцяло жилищна сграда или обекти, които не са свързани със земеделието.

С каква площ могат да бъдат сградите?
Строителството по Наредба № 19 зависи от общата площ на вашия земеделски имот (или имоти в съответното землище). Параметрите се определят по следния начин:
  1. Площадка за застрояване: Тя може да достига до 10% от общата площ на имота/имотите в границите на едно землище.
    Важно: Тези 10% не са площта на самите сгради, а площта на т.нар. „стопански двор“, в който могат да се разположат сгради, паркинги за техника и др.

Устройствени показатели за площадка за застрояване:
  • Плътност на застрояване – до 20% от площта на площадката.
  • Интензивност на застрояване (Кинт) – до 0.4

Пример: Ако имате имоти в едно землище с обща площ 16 дка, можете да определите площадка за застрояване от 10% = 1600 кв.м. В рамките на тези 1600 кв.м имате право на:
  • Застроена площ (ЗП) на първия етаж: 1600 * 0.2 = 320 кв.м.
  • Разгъната застроена площ (РЗП) за два етажа: 1600 * 0.4 = 640 кв.м

Височината на земеделските сгради не е строго ограничена – тя се определя от технологичните нужди (напр. силози, гаражи за едрогабаритна техника и др.).

Процедура за разрешаване на строителството
Процесът преминава през общината по местонахождение на имота. Процедурата се различава според площта (под или над 10 дка):

За имоти под 10 дка:
  1. Скица-проект по чл. 21, ал. 1 от ЗОЗЗ: С нея се определя необходимата зона за застрояване с посочени граници, площ, и с координати на точките и местоположението на конкретната сграда. 

  2. Становище от ОДЗ (Областна дирекция „Земеделие“): Издава се след проверка на място от служител на ОДЗ , за да се потвърди, че имотът се ползва по предназначение и няма незаконно строителство и въз основа на подадено искане със скица-проект по т. 1, документ за собственост, скица кадастър. Няма административна такса. 

  3. Виза за проектиране: Издава се от главен архитект на Община (район за София) въз основа на подадено искане заедно със скица проект (мотивирано предложение за виза),  становище от ОДЗ, документ за собственост, скица кадастър.

  4. Становище от РИОСВ: Задължително по екологичното законодателство. Становището се представя заедно със инвестиционният проект в Община при искането за одобряване и издаване на разрешение за строеж.

  5. Геодезическо заснемане: Изходни данни за инвестиционния проект (релеф, граници, растителност).

  6. Инвестиционен проект: Изработва се по общия ред на ЗУТ. Минимални проектни части: Архитектура, Конструкции, Геодезия и при необходимост според вид сграда и по задание клиент: Електро, ВК и Пожарна безопасност (не се изисква за едноетажни складове до 200 кв.м и височина до 8 м).
  7. Оценка за съответствие: Тъй като за тези проекти не е предвидена възможност за разглеждане от Общински експертен съвет, е необходим комплексен доклад от лицензирана фирма за строителен надзор (чл. 142, ал. 6, т. 2 от ЗУТ).

  8. Разрешение за строеж: Издава се от главния архитект след одобряване на проекта.

Други становища и процедури според конкретната сграда:
  • Становище от РЗИ (Здравна инспекция): Ако се предвижда отглеждане на животни или преработка на храна.
  • Становище от ПАБ (Пожарна и аварийна безопасност): За строежи от 1-3 категория.
  • Становища от Електро и ВК дружества - ако се предвижда присъединяване към ЕЛ. и ВК мрежи.

За имоти над 10 дка: При тях не е достатъчна само виза за проектиране. Задължително се изработва Подробен устройствен план – План за застрояване (ПУП-ПЗ), с който се определя зоната за строителство. След влизане в сила на ПУП се изработва и одобрява проект.

Важни подробности и ограничения
  • Инфраструктура: Собственикът сам осигурява пътя, водоснабдяването и електрозахранването. Общината няма ангажимент за изграждане на инфраструктура в земеделски земи.
  • Забрана за промяна на ползването: Ако построите склад по Наредба № 19, не можете да го превърнете в жилищна сграда, хотел или цех без пълна процедура по промяна статута на земята.

Резюме на ползите
Процедурата по Наредба № 19 за строителство в земеделски земи без промяна на предназначението на земята е по-бърза (спестява се процедурата пред Комисията за земеделските земи към Областна дирекция „Земеделие“) и по-евтина (не се заплащат държавни такси за промяна статута на земята, които за плодни земеделски земи могат да бъдат много високи).

Готови ли сте да започнем?
Потърсете ни за предварителна консултация ако не сте сигурни какво може да се построи на вашата земеделска земя или пък ни изпратете скица на имота ви със запитване за оферта за проект. Архитект ще проучи имота Ви и в рамките на до 2 работни дни ще изготвим Вашата индивидуална оферта за проект.
Тази услуга може да изпълним за вас за територията на цяла България

Често задавани въпроси

Мога ли да си прекарам ток и вода в земеделска земя?
Да, но ако няма същ. електро и водопроводни мрежи в близост до имота ви – ще трябва да заплатите високи суми за присъединяване и изграждане на проводите.
Мога ли да построя постройка до 35 кв.м без разрешение за строеж в земеделска земя?
Не. Това са градски легенди. 
Мога ли да ползвам независимо електро захранване с фотоволтаици и/или дизел агрегат?
Да