Проекти за преустройство, реконструкция, основен ремонт, промяна на предназначението, смяна на статут, саниране и др. на съществуващи помещения или цели сгради.

Проекти за преустройство, реконструкция, основен ремонт, промяна на предназначението, смяна на статут, саниране, съдебна или доброволна делба и др. на съществуващи помещения или цели сгради Проектите за преустройство и смяна на предназначението са едни от най-масово срещаните проекти в архитектурната практиката.

Процедурите по смяна на предназначението на обекти са често скъпи, сложни и отнемат доста време от започване на процеса до окончателното разрешение за ползване на обекта с нов статут. Също така не всяко желано преустройство е възможно. Това често се подценява и води до непредвидени разходи и забави, особено неприятни за наематели на търговски обекти, когато наемът вече тече, а наемателят още не може да започне дейност в помещението.

Важно е също така да знаете ако извършвате преустройството като наемател, че всички процедури, разрешение за строеж, въвеждане в експлоатация и строително монтажни дейности са на името и в полза на собственика. Добре е още при подписване на договора за наем да ползвате юрист и да се уточнят всички въпроси, свързани с бъдещото преустройство и получаване на съгласие от собственика.

Препоръчително е преди окончателното наемане на помещение, когато то ще се ползва за нова различна дейност и ще е необходима промяна на предназначението, да се проведе платена консултация с архитект ,за да сте наясно дали желаното преустройство е изобщо възможно, какви процедури Ви очакват и колко време ще отнеме. Не поверявайте бъдещото на Вашия бизнес на това, което ще Ви каже брокерът или собственикът на имота. Те са финансови заинтересовани страни да станете наемател, а негативите ще си останат за Ваша сметка.

При процедурата по смяна на предназначението на обект в една сграда ще Ви се наложи да съберете и съгласувате с различни учреждения почти толкова документация, колкото строителят на цялата сграда, в която е вашият обект. От година на година се повяват все нови изисквания и законодателството изобщо не върви в посока на опростяване на процедурата, а точно обратното. Подгответе се с време и търпение.

Важно за преустройство!

• могат да се правят преустройства, при които се засяга конструкцията на строежа само в сгради, които имат технически паспорт! Проверете дали сградата има такъв, преди започване на преустройството.
• могат да се преустройват само законни обекти! Удостоверение за търпимост нe прави сградата законна. С последните промени в ЗУТ се даде възможност за узаконяване на сгради, строени до 2003г.
• трябва да могат да се осигурят паркоместа спрямо новата функция в рамките на собствения парцел.

Съгласно действащото законодателство в България (ЗУТ):

• не се разрешава да се ползват строежи или части от тях, преди да са въведени в експлоатация;
• не се разрешава строежи или части от тях да се ползват не по предназначението им или в нарушение на условията за въвеждане в експлоатация.

При констатиране на такова нарушение (обикновено по сигнал), началникът на ДНСК или кметът според категорията на обекта: 

• забранява с мотивирана заповед ползването на строежите и разпорежда тяхното освобождаване, прекъсване на захранването им с електрическа и топлинна енергия, с вода, газ, телефон и др. Разпореждането е задължително за доставчиците и се изпълнява незабавно;
• на база съставен акт по Закона за административните нарушения и наказания, издава Наказателно постановление.

Изискванията към преустройствата - в кои случаи е необходимо съгласие от съседи и общо събрание, описани в ЗУТ, раздел VI

Чл. 38. (1) В надземните етажи на жилищна сграда освен жилища могат да се изграждат и ателиета и кабинети за индивидуална творческа дейност, а в първия етаж, в полуподземния етаж или в подземния етаж - гаражи, по изключение трафопостове, както и други обекти и съоръжения на техническата инфраструктура при съблюдаване на санитарно-хигиенните, противопожарните и другите технически изисквания и на нормите за безопасност.

(3) (Доп., ДВ, бр. 65 от 2003 г.) В съществуваща жилищна сграда с режим на етажна собственост се допуска преустройство и промяна на предназначението на жилищно помещение или на самостоятелно жилище в кабинет за здравни нужди, за офис или за ателие за индивидуална творческа дейност, свързани с достъп на външни лица в сградата, ако обектите се намират на първия или на полуподземния етаж, преустройството им е съобразено със санитарно-хигиенните, противопожарните и другите технически изисквания и въз основа на изрично писмено нотариално заверено съгласие на всички собственици на жилища - непосредствени съседи на обектите. По изключение може да се допусне разполагане на посочените обекти и на други надземни етажи само въз основа на решение на общото събрание на собствениците, взето по установения ред, и с изрично писмено нотариално заверено съгласие на всички собственици на жилища - непосредствени съседи на обекта.

(4) (Доп., ДВ, бр. 65 от 2003 г.) Съществуващо жилищно помещение или самостоятелно жилище на първия етаж на жилищна сграда може да се преустрои с промяна на предназначението му за магазин или за други обслужващи дейности, извън тези по ал. 3, при спазване на санитарно-хигиенните, противопожарните и другите технически изисквания и ако се осигури самостоятелен вход извън входа и общите помещения на жилищните етажи. В тези случаи се изисква решение на общото събрание на собствениците, взето по установения ред, и изрично писмено нотариално заверено съгласие на всички собственици на жилища - непосредствени съседи на обекта.

(5) (Изм., ДВ, бр. 65 от 2003 г.; доп., бр. 61 от 2007 г.) Помещения и обекти за нежилищни нужди, изградени в заварена жилищна сграда, могат да се преустройват и да променят предназначението си по общия ред, без да се изисква съгласието на собствениците в етажната собственост, в случай че не се допуска наднормено шумово и друго замърсяване.

(6) (Нова, ДВ, бр. 65 от 2003 г.) Не се изисква съгласието на собствениците в етажната собственост при възстановяване жилищното предназначение на вече преустроени самостоятелни помещения и обекти за нежилищни нужди, изградени в заварена жилищна сграда.

(2) При промяна на предназначението на част или на цяла сграда в жилищни, курортни или вилни зони, когато преустройството е свързано с масов достъп на външни лица и наднормено за зоната шумово и друго замърсяване, освен спазване на изискванията по чл. 38 е необходимо и изрично писмено нотариално заверено съгласие на всички собственици и носители на ограничени вещни права в съседни поземлени имоти.

Основни стъпки за извършване на преустройство:

1. събиране на изходна документация;
2. изготвяне на проектна документация;
3. съгласуване на проекта с електро, ВиК, газоснабдяване, топлофикиция, РИОКОЗ и др. според конкретния случай;
4. внасяне на проекта и документацията в общината и получаване на разрешение за строителство;
5. извършване на СМР (строително монтажните работи) по преустройството;
6. въвеждане в експлоатация.

1.      Изходната документация включва:

• нотариални актове;
• скици;
• скица от кадастър (или писмо за липса на кадастрална карта);
• нотариално заверено пълномощно, ако документацията ще се внася от лице различно от собственика;
• актуално състояние, ако сте юридическо лице;
• нотариално заверено съгласие от преки съседи, общо събрание или и 2те в зависимост от случая за сгради в режим на ЕС;
• протокол от общо събрание с необходимия процент съгласие (ако се изисква);
• документ, доказващ законният статут на преустройвания обект: разрешение за ползване, удостоверение за търпимост, др.;
• технически паспорт – за сградата, в която се намира преустройваният обект;
• черно-бяло копие от официален действащ чертеж на етажа с преустройвания обект – прилага се в част архитектура. Взима се от архива на общината от собственик или пълномощник. При липса на запазен архив, общината издава писмо за липса на запазена архивна документация;
• съгласувателни писма от електро, ВиК, газоснабдяване, топлофикиция, РИОКОЗ и др. според конкретния случай.
• Др….

2.      Необходима проектна документация:
Техническият проект, изготвен от правоспособни архитект и инженери съдържа следните проектни части:

• част архитектура + архитектурно заснемане на съществуващото положение;
• част конструкции (проект или конструктивно становище);
• част ОВК (Отопление, вентилация, климатизация) - проект или само становище, ако не се предвиждат промени;
• част ВиК - проект или само становище, ако не се предвиждат промени;
• част ЕЛ  - проект или само становище, ако не се предвиждат промени;
• част ПБЗ (проект за безопасност и здраве);
• част ПБ (пожарна и аварийна безопасност);
• част технология (за заведения, производство, медицински кабинети, хранителни магазини др.).

   И в по-редки случаи:

• част Хидроизолации – (изготвя се само ако има промяна по основи, тераси, покриви или нова пристройка);
• част ЕЕ (Проект за енергийна ефективност) – само за основен ремонт, саниране, реконструкция или преустройство на цяла сграда;
• част ОЕЕ (Оценка на Енергийна ефективност – само ако има проект за ЕЕ;
• част Пожарогасене – в зависимост от обекта;
• част Пожароизвестяване – в зависимост от обекта;
• СОТ – по желание на възложителя (задължителен само за банкови салони и подобни);
• други в зависимост от спецификата на преустройството.

3. Съгласуване на проекта с електро, ВиК, газоснабдяване, топлофикиция, РЗИ, РИОСВ и др. според конкретния случай

4.  Внасяне на проекта и документацията в общината и получаване на разрешение за строителство
Срокове за разглеждане и съгласуване:

• до 14 дни ако проектът е придружен с доклад ОСИП;
• до 30 дни без доклад. Проектът се разглежда на експертен съвет в общината,а при  съгласуване и одобряване се издава разрешение за строеж;
• до 7 дни Общината изпраща разрешението за строеж в ДНСК;
• до 14 дни след това ДНСК го проверява и може да го отмени.

Едва след това получавате физически разрешението за строеж и може да започнете строителство.
Строителното разрешение се издава на името на собствениците на имота.
За София разрешение за строеж  за основно застрояване, пристрояване и надстрояване на жилищни и нежилищни сгради за обекти от първа, втора и трета категория се издава от НАГ - СО, а за четвърта и пета категория от районната Община.

Не се изисква разрешение за строеж за:
1. външно и вътрешно боядисване на сгради и постройки;
2. подменяне на покривни материали;
3. вътрешни преустройства, при които не се:

• засяга конструкцията на сградата;
• извършват дейности като премахване, преместване на съществуващи зидове и направа на отвори в тях, когато засягат конструкцията на сградата;
• промяна, която включва предназначението на помещенията и натоварванията в тях;

4. текущ ремонт на сгради, постройки, съоръжения и инсталации.

5.  Извършване на СМР (строително монтажните работи) по преустройството

Важно е да знаете, че колкото и дребно да е преустройството има минимално необходими изисквания, актове и протоколи по време на строителството, заповедна книга, технически ръководител и други изисквания, които е необходимо да се спазят, за да можете в последствие да получите разрешение за ползване.

Съгласно ЗУТ сте задължени да ползвате:

• за обекти 5-та категория - възможно е само технически ръководител и строителство по стопански способ;
• за обекти 1-4-та категория - лицензирана строителна фирма към камарата на строителите и лицензирана фирма за строителен надзор.

Повечето преустройства попадат в 4-та и 5-та категория съгласно Чл. 137 от ЗУТ. Категорията се определя спрямо цялата сграда, в която се намира обекта на преустройство.

Четвърта категория са:

• жилищни и смесени сгради със средно застрояване; сгради и съоръжения за обществено обслужване с разгъната застроена площ от 1000 до 5000 кв.м или с капацитет от 100 до 200 места за посетители;
• реконструкции, преустройства, основни ремонти и смяна предназначението на строежите от тази категория;
• вътрешни преустройства на сградите от първа до четвърта категория, с които не се засяга конструкцията им.

Пета категория са:

• жилищни и смесени сгради с ниско застрояване, вилни сгради, сгради и съоръжения за обществено обслужване с разгъната застроена площ до 1000 кв.м или с капацитет до 100 места за посетители;
• реконструкции, преустройства, основни ремонти и смяна предназначението на строежите от тази категория.

6.      Получаване на разрешение за ползване/въвеждане в експлоатация

Необходими документи:

• актове по време на строителство;
• заповедна книга;
• сертификати на вложените материали;
• технически паспорт за преустройството;
• екзекутивни проекти – ако има несъществени изменения;
• писмо за вписване в кадастър на изменението;
• окончателен договор с ел. дружество (само при промяна на мощността);
• замерване на ел. инсталация от лицензирана лаборатория;
• окончателен доклад от фирмата изпълняваща строителен надзор за обекти 1-4та категория;
• санитарно хигиенно разрешително за въвеждане в експлоатация от РЗИ;
• положително становище от пожарната и др.

 
Това са само процедурите по строителната част, които са в нашата компетентност. Допълнително според вида на обекта ще е необходимо извършването и на процедурите, предвидени към наредбите за изискванията към търговски обекти, агенцията по храните и др.

Дори и в това кратко и съвсем неизчерпателно изложение се вижда, че процедурата по преустройство дори и само на едно малко помещение е почти толкова сложна и бюрократично утежнена, колкото и строителството на цялата сграда, в която се намира Вашият обект.

Ние в Архитектурна Агенция ГРИД ГРАФИКС БГ ще изготвим всички необходими части от проектантстката документация и ще ви окажем съдействие за всички останали стъпки до окончателното въвеждане на обекта в експлоатация.

Цена:
Проекти за преустройство за обекти до 80м2: от1500лв (без ДДС) в зависимост от необходимият брой проектни части спрямо конкретния обект.

Срокове: 7-10 работни дни

Получете оферта за Вашето преустройство тук

Обратно към началото на страницата