Архитектурна Агенция ГРИД ГРАФИКС БГ
088 8836795
  • НАЧАЛО
  • УСЛУГИ ︾
    • ПРОЕКТИРАНЕ НА НОВИ СГРАДИ
    • ПРЕУСТРОЙСТВА и РЕКОНСТРУКЦИИ
    • УСТРОЙСТВЕНО ПЛАНИРАНЕ
    • УЗАКОНЯВАНЕ НА СГРАДИ
    • ТЕХНИЧЕСКИ ПАСПОРТ
    • ФИРМЕНИ НАДПИСИ и РЕКЛАМНИ ЕЛЕМЕНТИ
    • СХЕМИ ЗА ТРОТОАРНО ПРАВО >
      • СХЕМА ЗА ТРОТОАРНО ПРАВО
      • СХЕМА ЗА АНТИПАРКИНГ ЕЛЕМЕНТИ
    • МОТИВИРАНО ПРЕДЛОЖЕНИЕ
    • КОНСУЛТАЦИИ
  • ПРОЕКТИ ︾
    • ЖИЛИЩНИ СГРАДИ - еднофамилни къщи и вили
    • ЖИЛИЩНИ СГРАДИ - многофамилни
    • ОБЩЕСТВЕНИ СГРАДИ
  • ИСКАМ ОФЕРТА
  • ЦЕНИ
  • ВРЪЗКИ
  • КАРИЕРИ
  • ПАРТНЬОРИ
  • БЛОГ
  • КОНТАКТИ
Проекти за преустройство, реконструкция, основен ремонт, промяна на предназначението, смяна на статут, саниране и др. на съществуващи помещения или цели сгради.
Проекти за преустройство, реконструкция, основен ремонт, промяна на предназначението, смяна на статут, саниране, съдебна или доброволна делба и др. на съществуващи помещения или цели сгради Проектите за преустройство и смяна на предназначението са едни от най-масово срещаните проекти в архитектурната практиката.

Процедурите по смяна на предназначението на обекти са често скъпи, сложни и отнемат доста време от започване на процеса до окончателното разрешение за ползване на обекта с нов статут. Също така не всяко желано преустройство е възможно. Това често се подценява и води до непредвидени разходи и забави, особено неприятни за наематели на търговски обекти, когато наемът вече тече, а наемателят още не може да започне дейност в помещението.

Важно е също така да знаете ако извършвате преустройството като наемател, че всички процедури, разрешение за строеж, въвеждане в експлоатация и строително монтажни дейности са на името и в полза на собственика. Добре е още при подписване на договора за наем да ползвате юрист и да се уточнят всички въпроси, свързани с бъдещото преустройство и получаване на съгласие от собственика.

Препоръчително е преди окончателното наемане на помещение, когато то ще се ползва за нова различна дейност и ще е необходима промяна на предназначението, да се проведе платена консултация с архитект ,за да сте наясно дали желаното преустройство е изобщо възможно, какви процедури Ви очакват и колко време ще отнеме. Не поверявайте бъдещото на Вашия бизнес на това, което ще Ви каже брокерът или собственикът на имота. Те са финансови заинтересовани страни да станете наемател, а негативите ще си останат за Ваша сметка.

При процедурата по смяна на предназначението на обект в една сграда ще Ви се наложи да съберете и съгласувате с различни учреждения почти толкова документация, колкото строителят на цялата сграда, в която е вашият обект. От година на година се повяват все нови изисквания и законодателството изобщо не върви в посока на опростяване на процедурата, а точно обратното. Подгответе се с време и търпение.

Важно за преустройство!
  • могат да се правят преустройства, при които се засяга конструкцията на строежа само в сгради, които имат технически паспорт! Проверете дали сградата има такъв, преди започване на преустройството.
  • могат да се преустройват само законни обекти! Удостоверение за търпимост нe прави сградата законна. С последните промени в ЗУТ се даде възможност за узаконяване на сгради, строени до 2003г.
  • трябва да могат да се осигурят паркоместа спрямо новата функция в рамките на собствения имот при преустройства в жилищни сгради.

Съгласно действащото законодателство в България (ЗУТ):
  • не се разрешава да се ползват строежи или части от тях, преди да са въведени в експлоатация;
  • не се разрешава строежи или части от тях да се ползват не по предназначението им или в нарушение на условията за въвеждане в експлоатация.

При констатиране на такова нарушение (обикновено по сигнал), началникът на ДНСК или кметът според категорията на обекта: 
  • забранява с мотивирана заповед ползването на строежите и разпорежда тяхното освобождаване, прекъсване на захранването им с електрическа и топлинна енергия, с вода, газ, телефон и др. Разпореждането е задължително за доставчиците и се изпълнява незабавно;
  • на база съставен акт по Закона за административните нарушения и наказания, издава Наказателно постановление.
Основни стъпки за извършване на преустройство:
  1. събиране на изходна документация;
  2. изготвяне на проектна документация;
  3. съгласуване на проекта с електро, ВиК, газоснабдяване, топлофикиция, РИОКОЗ и др. според конкретния случай;
  4. внасяне на проекта и документацията в общината и получаване на разрешение за строителство;
  5. извършване на СМР (строително монтажните работи) по преустройството;
  6. въвеждане в експлоатация.

1.      Изходната документация включва:
  • нотариални актове;
  • скици;
  • скица от кадастър (или писмо за липса на кадастрална карта);
  • нотариално заверено пълномощно, ако документацията ще се внася от лице различно от собственика;
  • актуално състояние, ако сте юридическо лице;
  • нотариално заверено съгласие от преки съседи, общо събрание или и 2те в зависимост от случая за сгради в режим на ЕС;
  • протокол от общо събрание с необходимия процент съгласие (ако се изисква);
  • документ, доказващ законният статут на преустройвания обект: разрешение за ползване, удостоверение за търпимост, др.;
  • технически паспорт – за сградата, в която се намира преустройваният обект;
  • черно-бяло копие от официален действащ чертеж на етажа с преустройвания обект – прилага се в част архитектура. Взима се от архива на общината от собственик или пълномощник. При липса на запазен архив, общината издава писмо за липса на запазена архивна документация;
  • съгласувателни писма от електро, ВиК, газоснабдяване, топлофикиция, РИОКОЗ и др. според конкретния случай.
  • Др….

2.      Необходима проектна документация:
Техническият проект, изготвен от правоспособни архитект и инженери съдържа следните проектни части:
  • част архитектура + архитектурно заснемане на съществуващото положение;
  • част конструкции (проект или конструктивно становище);
  • част ОВК (Отопление, вентилация, климатизация) - проект или само становище, ако не се предвиждат промени;
  • част ВиК - проект или само становище, ако не се предвиждат промени;
  • част ЕЛ  - проект или само становище, ако не се предвиждат промени;
  • част ПБЗ (проект за безопасност и здраве);
  • част ПБ (пожарна и аварийна безопасност);
  • част технология (за заведения, производство, медицински кабинети, хранителни магазини др.).
   И в по-редки случаи:
  • част Хидроизолации – (изготвя се само ако има промяна по основи, тераси, покриви или нова пристройка);
  • част ЕЕ (Проект за енергийна ефективност) – само за основен ремонт, саниране, реконструкция или преустройство на цяла сграда;
  • част ОЕЕ (Оценка на Енергийна ефективност – само ако има проект за ЕЕ;
  • част Пожарогасене – в зависимост от обекта;
  • част Пожароизвестяване – в зависимост от обекта;
  • СОТ – по желание на възложителя (задължителен само за банкови салони и подобни);
  • други в зависимост от спецификата на преустройството.

3. Съгласуване на проекта с електро, ВиК, газоснабдяване, топлофикиция, РЗИ, РИОСВ и др. според конкретния случай

4.  Внасяне на проекта и документацията в общината и получаване на разрешение за строителство
Срокове за разглеждане и съгласуване:
  • до 14 дни ако проектът е придружен с доклад ОСИП;
  • до 30 дни без доклад. Проектът се разглежда на експертен съвет в общината,а при  съгласуване и одобряване се издава разрешение за строеж;
  • до 7 дни Общината изпраща разрешението за строеж в ДНСК;
  • до 14 дни след това ДНСК го проверява и може да го отмени.

Едва след това получавате физически разрешението за строеж и може да започнете строителство.
Строителното разрешение се издава на името на собствениците на имота.
За София разрешение за строеж  за основно застрояване, пристрояване и надстрояване на жилищни и нежилищни сгради за обекти от първа, втора и трета категория се издава от НАГ - СО, а за четвърта и пета категория от районната Община.

Не се изисква разрешение за строеж за:
1. външно и вътрешно боядисване на сгради и постройки;
2. подменяне на покривни материали;
3. вътрешни преустройства, при които не се:
  • засяга конструкцията на сградата;
  • извършват дейности като премахване, преместване на съществуващи зидове и направа на отвори в тях, когато засягат конструкцията на сградата;
  • промяна, която включва предназначението на помещенията и натоварванията в тях;
4. текущ ремонт на сгради, постройки, съоръжения и инсталации.

5.  Извършване на СМР (строително монтажните работи) по преустройството

Важно е да знаете, че колкото и дребно да е преустройството има минимално необходими изисквания, актове и протоколи по време на строителството, заповедна книга, технически ръководител и други изисквания, които е необходимо да се спазят, за да можете в последствие да получите разрешение за ползване.

Съгласно ЗУТ сте задължени да ползвате:
  • за обекти 5-та категория - възможно е само технически ръководител и строителство по стопански способ;
  • за обекти 1-4-та категория - лицензирана строителна фирма към камарата на строителите и лицензирана фирма за строителен надзор.
Повечето преустройства попадат в 4-та и 5-та категория съгласно Чл. 137 от ЗУТ. Категорията се определя спрямо цялата сграда, в която се намира обекта на преустройство.

Четвърта категория са:
  • жилищни и смесени сгради със средно застрояване; сгради и съоръжения за обществено обслужване с разгъната застроена площ от 1000 до 5000 кв.м или с капацитет от 100 до 200 места за посетители;
  • реконструкции, преустройства, основни ремонти и смяна предназначението на строежите от тази категория;
  • вътрешни преустройства на сградите от първа до четвърта категория, с които не се засяга конструкцията им.
Пета категория са:
  • жилищни и смесени сгради с ниско застрояване, вилни сгради, сгради и съоръжения за обществено обслужване с разгъната застроена площ до 1000 кв.м или с капацитет до 100 места за посетители;
  • реконструкции, преустройства, основни ремонти и смяна предназначението на строежите от тази категория.

6.      Получаване на разрешение за ползване/въвеждане в експлоатация

Необходими документи:
  • актове по време на строителство;
  • заповедна книга;
  • сертификати на вложените материали;
  • технически паспорт за преустройството;
  • екзекутивни проекти – ако има несъществени изменения;
  • писмо за вписване в кадастър на изменението;
  • окончателен договор с ел. дружество (само при промяна на мощността);
  • замерване на ел. инсталация от лицензирана лаборатория;
  • окончателен доклад от фирмата изпълняваща строителен надзор за обекти 1-4та категория;
  • санитарно хигиенно разрешително за въвеждане в експлоатация от РЗИ;
  • положително становище от пожарната и др.
 
Това са само процедурите по строителната част, които са в нашата компетентност. Допълнително според вида на обекта ще е необходимо извършването и на процедурите, предвидени към наредбите за изискванията към търговски обекти, агенцията по храните и др.

Дори и в това кратко и съвсем неизчерпателно изложение се вижда, че процедурата по преустройство дори и само на едно малко помещение е почти толкова сложна и бюрократично утежнена, колкото и строителството на цялата сграда, в която се намира Вашият обект.

Ние в Архитектурна Агенция ГРИД ГРАФИКС БГ ще изготвим всички необходими части от проектантстката документация и ще ви окажем съдействие за всички останали стъпки до окончателното въвеждане на обекта в експлоатация.

Цена:
Проекти за преустройство за обекти до 80м2: от 1750 лв (без ДДС) в зависимост от необходимият брой проектни части спрямо конкретния обект.

Срокове: 15-20 работни дни

Получете оферта за Вашето преустройство тук
Обратно към началото на страницата

Навигация на сайта

Начало
Услуги
Проекти
Искам оферта
Връзки
Кариери
Партньори
Клиенти
Блог
Контакти

ПОЛИТИКА ЗА ЗАЩИТА НА ЛИЧНИТЕ ДАННИ

088 8836795
gridbgoffice@gmail.com

Цялото съдържание на този сайт е предмет на авторското право на ГРИД ГРАФИКС БГ ЕООД  с всички запазени права.