Архитект отговаря: Как се изчислява площ на апартамент?

22/8/2013

как се пресмята площ на апартамент архитект

Много често наши клиенти ни задават този въпрос, когато ни търсят за мнение преди бъдеща покупка на апартамент, офис или магазин, представляващи самостоятелен обект в сграда. Масовата практика на брокери и строители-предприемачи да публикуват оферти с посочена площ, включваща площта на апартамент и прибавена квадратура на идеалните части от общите части на сградата е най-малкото некоректно и подвеждащо. Така посочена цена от например 1000лв/м2 за апартамент с площ 100м2 е заблуждаваща за всеки купувач.

По-долу описаните няколко прости правила, важат при изчисляване на застроената площ на всеки самостоятелен обект в сграда – апартамент, ателие, офис, магазин, гараж и други.

Всеки апартамент или самостоятелен обект в сграда има точно определена застроена площ, тя се изчислява и описва още на архитектурния проект. Застроената площ се определя спрямо ограждащите стени по следните прости правила:

при външни ограждащи стени без отвори, в застроената площ влиза ½ от дебелината, а другата ½ е към общите части на сградата;
при външна ограждаща стена – калкан, важат правилата както при външна ограждаща стена без отвори. В застроената площ влиза ½ от дебелината, а другата ½ е към общите части на сградата;
при външни ограждащи стени с отвори (прозорци или врата за балкон) в застроената площ на апартамента влиза цялата дебелина на стената;
при вътрешни ограждащи стени към съседен самостоятелен обект, в застроената площ влиза ½ от дебелината, а другата ½ влиза към застроената площ на съседния имот;
при вътрешни ограждащи стени към обща собственост (коридор, асансьор, стълби и др.), в застроената площ влиза ½ от дебелината, а другата ½ е към общите части на сградата;
към застроената площ се прибавя и цялата площ на тераси, балкони и лоджии по външните им конструктивни очертания;
застроена площ на апартамент (или на друг самостоятелен обект), разположена на повече от един етаж, е сборът от застроените площи на отделните му етажи, включително площта на стълбищата в тях.

От ДР § 2 НАРЕДБА № 7 от 22 декември 2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони

Това е площта, която Вие реално купувате и ще притежавате и ще пише Във вашия нотариален акт, независимо какво пише на обявата за продажба на имота. Ако искате да сравнявате оферти и цени на жилище на квадратен метър, това е площта, която трябва да ползвате, а не посочените в обявите.

Всеки самостоятелен обект в сграда по закон притежава процент идеални части от общите части. Изчисляването на идеалните части изисква изцяло собствена тема, защото там кашата е огромна.

В нотариалния акт се записва застроената площ на имота и процента (или промил) идеални части от общите. В някои нотариални актове това е записано като дроб, или дори пише само „и съответния процент от общите части, които му принадлежат“, без да е описан точния процент. А под влияние на предприемачите някои нотариуси услужливо въведоха практиката да описват идеалните части като „"...заедно с Х на сто идеални части от общите части на сградата, съставляващи Y квадратни метра..."“! Което е абсолютен нонсенс, защото общите части включват и конструкцията, основите, комините, вертикалните щрангове на ОВК, ВиК и Ел. инсталациите….,които не се измерват в кв.м. С подобно вписване нотариусът само става съучастник заедно с предприемачи, строители и брокери и подвежда купувача.

Притежавайки например 5% идеални части от 100м2 общи части – Вие не притежавате 5м2! Вие притежавате всеки един квадратен метър от всичките 100м2 общи части, всеки линеен метър инсталация, всяка част от основите, всяка част от конструкцията, но заедно с всички други собственици със съответния си процент. Не можете да си изберете и изрежете или заградите точно вашите 5%, ако например се скарате със съседите. Затова и тези части са идеални а не реални. Това е по закон.

Затова е много некоректно да се посочва застроената площ на апартамента заедно с прибавени квадратни метри общи части, изчислени на база на Вашия процент идеални части. Закупувайки апартамента Вие по закон придобивате съответния процент идеални части от общите. Нито може да си купите само идеални части от общите, нито пък строителят може да Ви продаде апартамент и да запази общите части за себе си.

Важно е също да се отбележи, че по тези правила се изчислява застроената площ на самостоятелни обекти и не важат за помещения , които са придадени към самостоятелен обект, като например мазе или таван към апартамент. За тях площта се пресмята само за светлия им размер, като всички стени остават в общите части.

Друг казус, който често изниква при старите нотариални актове е, че реалната площ на апартамента е по-голяма от описаната в нотариалния акт. Това е така защото до 1991г. тераси и балкони са се смятали само с 40% от площта си в застроената площ на апартамента, а за още по-стари сгради дори не са били включвани изобщо. Така апартамент 100м2 по нотариален акт от соц. време е реално по-голям от апартамент 100м2 ново строителство.

Надявам се, че това е полезно и вече знаете точно какво купувате или вече притежавате като реални а не идеални части.

Подобни теми:
Каква е разликата между ателие и апартамент?

75 Comments

Вера Клисурска

17/3/2016 09:21:36

Моля, напишете формулата, по която се изчислява идеалната част от общите части в сградата/ примерно сграда със смесено предназначение/?

Ocenitel

31/3/2016 11:23:01

Няма формула - изчислява се от Независим Оценител на Недвижими имоти. Идеалните части се разпределят между апартаментите (и други самостоятелни обекти) според стойноста им.
ЗАКОН ЗА СОБСТВЕНОСТТА Чл. 40. Дяловете на отделните собственици в общите части са съразмерни на съотношението между стойностите на отделните помещения, които те притежават, изчислени при учредяването на етажната собственост.

Оценител

31/3/2016 11:39:59

Много хубава статия. Само да изкажа едно допълнително мнение.

Вие пишете: "А под влияние на предприемачите някои нотариуси услужливо въведоха практиката да описват идеалните части като „"...заедно с Х на сто идеални части от общите части на сградата, съставляващи Y квадратни метра..."“! Което е абсолютен нонсенс, защото общите части включват и конструкцията, основите, комините, вертикалните щрангове на ОВК, ВиК и Ел. инсталациите….,които не се измерват в кв.м.

Все пак мисля, че има логика да се пише и площа на идеалните части. Ако имаме две различни сгради и във всяка от тях по един апартамент с чиста застроена площ 100 кв.м. И ако в нотариалния акт на единия пише чиста застроена площ 100 кв.м + 10% от идеалните части равняващи се на 10 кв.м, а в нотариалния акт на другия пише чиста застроена площ 100 кв.м + 10% от идеалните части равняващи се на 20 кв.м. Това означава, че там

Оценител

31/3/2016 11:41:42

Това означава, че там където идеалните части са 20 кв.м общите стълбища и коридори в тази сграда са по големи и по удобни отколкото тези в сградата където апартамента има само 10 кв.м идеални части. Все пак има разлика и по колко широки и удобни стълбища и коридори се стига до апартамента - нали.

Иначе със всичко друго съм абсолютно съгласен.

Ивелин Стоиов

18/9/2017 10:49:21

Здравейте,
може ли да дефинирате понятието "входно преддверие на жилище" по смисъла на чл.117, ал.1 от НАРЕДБА № 7 ОТ 22 ДЕКЕМВРИ 2003 Г. ЗА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО НА ОТДЕЛНИТЕ ВИДОВЕ ТЕРИТОРИИ И УСТРОЙСТВЕНИ ЗОНИ, която алинея гласи " Входните преддверия в жилищата се проектират с минимална широчина 1,3 м". И къде в закон или наредба е дефинирано това понятие, след като за него има изискуема граница.

арх. Д. Попдимитров

30/9/2017 10:44:42

Здравейте,
Няма дефинирано такова понятие в закон/наредба и не се налага да се дефинира всяка дума. Ползва се тълковен/синонимен речник в комбинация с:
ЗНА Чл. 9. (1) Разпоредбите на нормативните актове се формулират на общоупотребимия български език, кратко, точно и ясно.

Ивелин Стоилов

6/10/2017 10:05:15

Благодаря за отговора. В тълковния речник има тълкуване само за думата преддверие: "Пространство пред вратата на голяма обществена сграда — храм, дворец и под.". За жилище или по-точно апартамент кое се смята за пространство пред вратата, откъм коридора на етажа или откъм коридора на апартамента? Или има други тълкувания произхождащи от практиката в архитектурното проектиране? Отделно като има изискване за широчина има ли изискване за дълбочина или има някаква общоприета практика. Благодаря предварително.

арх. Д. Попдимитров

10/10/2017 13:29:02

Преддверие е антре/коридора/пространството във жилището веднага след входната врата на апартамента.
Може и изобщо да нямате преддверие и да влизате направо в дневната например.
Няма други изисквания освен това за широчината, но според мен ако например е 1,3м на 0,6м то 1,3м става "дължина" а 0,6м ще е "широчина" и ще бъдете в нарушение.

Ивелин Стоилов

10/10/2017 18:33:57

Благодаря. Много е объркващо, защото коридора го дават като синоним на преддверието, а в наредбата има различни изисквания спрямо тях. "Чл. 117. (1) Входните преддверия в жилищата се проектират с минимална широчина 1,3 м.
(2) Изолационните преддверия и коридорите се проектират с минимална широчина 0,9 м". Ако кажа, че коридорът ми започва от входната врата, ще поискат да е 1,3 м, въпреки, че в наредбата изискването за коридор е 0,9 м. Всъщност къде е границата между входно преддверие и коридор? Трябва ли да има врата между тях или просто си слагаме мислена линия след определено разстояние? Питам Ви защото бях свидетел на налагането на промяна на проект без някой да успее да се обоснове. Останах с впечатление, че е въпрос на субективно виждане, а не би трябвало да е така. Сякаш някой като е правил наредбата и е копи-пействал от стара такава е пропуснал нещо. Успях д

арх. Д. Попдимитров

12/10/2017 11:28:44

Всяко жилище има вход. Входното преддверие (ако има) е съответно точно до/след входа на апртамента. Дори и да го кръстите коридор/фоайе, то по функция си отговаря на входно преддверие и изискването за 1,3м широчина е валидно. Този текст и изисквания са директно копирани от по-старата наредба, която наредба №7 замени през 2003г. Не е необходимо/задължително входното преддверие и коридорита да са отделени със стена. Според мен нормата си е ясна.

Стефан Динов

3/10/2017 22:18:00

Здравейте г-н архитект,
Не ми е ясно дали в понятието "дебелина на стената" влиза и външната топлоизолация или се замерва само размерът по кофражен план. Същото важи и за мазилката (примерно към коридора или в мазата)
Благодаря Ви !

арх. Д. Попдимитров

4/10/2017 10:37:42

Точния текст в нареба 7 е:
§ 2. (1) Застроена площ на самостоятелни обекти в сградите е площта, ограничена от външните конструктивни очертания на външните ограждащи стени....
т.е топлоизолацията, която попада пред конструкцията не влиза в площта.
За вътрешните стени е по оста (средата на тухлената/бетоновата стена) без значение дали има реално изпълнени ралични дебелина мазилка/шпакловка.

Димчо Ганчев

25/3/2019 16:07:45

То тогава площта на типлоизолацията (на фасадната система) отива ли към общите части? понеже РЗП на цялата сграда се изчислява със изолацията, и изолацията не може да стърчи пред строителните линии! Поне в НАГ е така.

Стефан Динов

5/10/2017 21:12:06

Бихте ли ме осветлили по следния въпрос :
Какво разбираме под "дебелина на стената" ?
Включва ли тя външната топлоизолация и мазилките или
се замерва само стената по кофражен план преди довършителните работи ?
Благодаря Ви !

арх. Д. Попдимитров

2/1/2019 17:56:41

Здравейте,
"Дебелина на стената" включва всички слоеве. Поне според мен. Всеки слой на стената изпълнява определена функция и тя работи като едно цяло. Определени сгради дори да нямамат кофражни планове, те. бетонова конструкция, но все пак и те имат стени. Няма техническо-нормативно определение за стена.

Стефан Динов

7/10/2017 19:54:51

Г-н Архитект,
Много Ви благодаря за отделеното време!
Блогът Ви е много полезен за хората.
До нови срещи!

martin

10/12/2017 22:18:45

razmer na stenata v plana vliza li mazilkata

Ожи

16/2/2018 07:30:37

Притежаваме апартаменти в сграда за сезонно ползване . Фирма е закупила голяма част от собствеността на единия инвеститор , като притежава около 1/4 от апартаментите и 70 % от търговските части. По таблица на инвеститорите , която е заверена от лицензирано лице само апартаментите притежават идеални части и сборът е 100 % . Търговските части не притежават. При общи събрания на ЕС , когато се изисква кворум , същата фирма за която споменах преизчислява процентите и добавя идеални части към търговските си обекти , като намаля процентите на останалите собственици на апартаменти. По нотариални актове ние имаме процент идеални части според таблицата на инвеститора , а търговските части не са вписани в имотния регистър с идеални части. Моля за разяснение.Може ли без знанието на собствениците да бъдат променени еднолично идеалните им части. Къд

Ivan Pavlov

25/4/2018 09:14:32

Не съм оценител, но все пак ми се е налагало да проверявам какво точно правят тези специалисти.
При сгради в които има общи площи, които се ползват само от част от собствениците законодателството допуска тези общи части да се разпределят само на обектите, които ги ползват.
При подземен гараж е допустимо подземната улица, която е предназначена единствено за достъп на автомобилите в гаражите да не влиза в изчисленията за разпределение на общи части за надземните обекти, а само за гаражите и паркоместата. Допустимо е и да влиза в изчисленията.
Според мен във вашия случай търговските обекти не са били включени при разпределението на общите части на стълбището, асансьора, входа на жилищната част, а вашите апартаменти може да са били включени в разпределението на общите части на търговската част. Което може и да не е много логично, но е k

Ivan Pavlov

25/4/2018 09:23:03

Което може и да не е много логично , но е допустимо.
Темата е изключително сложна, а като се добави и това, че общите части се разпределят на база стойност става още по-сложно. Допустимите варианти са много. Различни оценители вероятно ще разпределят по различен начин общите части без никой от тях да е извън законодателството.
Затова е редно да се консултирате с оценител за вашия конкретен случай.

Stoyan

13/11/2018 10:51:18

Здравейте,

Интересува ме конкретен въпрос. Интересуваме се от закупуване на жилище , за което се твърди, че няма общи части,а само имот, мазе и паркомясто. Възможно ли е това, защото от доста време търсим и винаги има прилежащи общи части. Имота е част от затворен комплект, с месечна такса за поддръжка.

арх. Д. Попдимитров

2/1/2019 17:52:30

Да, възможно е един имот да няма общи части - например редови къщи.

Даниела

15/12/2018 15:48:20

Здравейте,

Как е правилно да се измерва площта на ателие, в което има скосяване на таваните? Цялата площ на пода ли се измерва или само там, където височината е над 150 см?

Димитър Тодоров link

28/12/2018 17:21:36

Коя квадратура от къща се облага с данък-ползвана или застроена площ

арх. Д. Попдимитров

2/1/2019 17:51:25

Попитайте Вашият счетоводител. Не е архитектурен въпрос.

арх. Д. Попдимтров

2/1/2019 17:50:32

Цялата площ

Мариана

20/2/2019 14:20:04

Ще Ви бъда много благодарна, ако ми кажете по коя наредба или закон покривните тераси са прилежащи части към самостоятелните обекти.

Доротея С.

11/4/2019 20:46:12

Здравейте. Предстои ни да закупим апартамент. В нотариалния акт на имота е записана площта на апартамента 44,96 кв.м., зедно с мазе с площ 2,47кв.м , заедно с 4,228% идеални части от общите части на сградата. Въпросът ми е къде можем да видим каква е площта на общите части на сградата, за да разберем каква е площта, съответстваща на тези 4,228%. Собственикът няма други документи. Оценителят на имота иска таблица за площообразуване, тя също липсва. Откъде можем да намерим тази информация?

Ангелина Алексиева

12/4/2019 21:45:39

Здравейте, много се радвам, че попаднах на тази тема, която е и доста сложна. Имаме следния казус Председател съм на ЕС , в която една част от апартаментите нямат упоменати нито проценти , нито квадратура идеални части. Записано е в едно с идеалните части на сградата и правото на строеж на парцела. А в други е точно упоменато процента идеални части от сградата и правото на строеж на парцела. Как можем да процедираме? Това е проблем , не можем да определим идеалните части, които са задължителни за ОС, вземане на решения и прочие. Какъв е вашият съвет. Може ли да се направи площи разпределение на ново, при положение, че говорим за 1 блок с два входа. Единия вход е върху общински имот, другия е строен върху частен парцел с учредяване на ЖСК, от един и същ строител. Благодаря

Оценител Вълчева

25/11/2019 17:03:01

В закона за етажната собственост за целите на ОС е посочено как да си изчислите идеалните чмасти - съвсем просто е - чл.17, ал.4 и ал.5.

Здравка Великова

11/6/2019 16:26:52

Здравейте!Аз искам да попитам какво се прави в случай,когато надстроим етаж на жилищна сграда ,на който има няколко обекта,но този ,който аз купувам е с 10 квадрата по-малък от записаните в нотариалния акт.Уточнявам,че общите части са посочени отделно в акта и 10те кв.м липсват от посочените като застроена площ.Как да разбера къде са липсващите и ако се окаже ,че по време на строежа някой съсед се е поразширил за моя сметка,какво мога да направя? Благодаря предварително!

Марин Иванов

3/8/2019 10:29:43

Здравейте,
В кой закон, наредба или какъвто и да е друг документ е вписано, че за прилежащите към самостоятелните обекти (апартаменти) се пресмята само светлата (използваема) площ, а всички стени остават в общите части?
Благодаря!

Оценител Вълчева

25/11/2019 16:55:53

В Закона за собствеността- в частта за общите части на етажната собственост.

Милена Александрова

23/8/2019 13:01:14

Здравейте,
В таблицата за площообразуване коя площ на мазе в сутерен се посочва светалат или тази по проект?

Стоян Монев

4/11/2019 09:53:27

Привет! Как точно се изчисляват процентите от общата идеална част?! Нашият вход се състои от мазе, партерен етаж и 4 жилищни етажа, с общо 12 апартамента. Квадратурата на всички апартаменти е почти еднаква, но пък в нот.актове/договорите е записано, че всеки еди собственик притежава 3.446... %от идеалните общи части... Да, но 12 ап х 3.446...не прави 100%....

Анна Марковска

9/3/2020 16:05:10

Здравейте.Опитватме се да изчислим % ид.части от общите на всички собственици на самостоятелни обекти в жилищна сграда.ИМаме площообразуването от строителя за апартаментите, но за гаражите- не.За жалост не са описани като процент в нотариалните актове( описано е " съответните ид.части......") Откъде мога да взема таблицата с площообразуването? ДАли се съхранява някъде- ( общината евентуално...?) Важно ни е да направим разпределени между собствениците, заради бъдещи плащания, които са спрямо тези проценти

Светослав Павлов

15/4/2020 19:50:18

Какъв процент са припадащите ми се идеални части от дворно място?
Следва текстът от Нотариалния акт:
„…заедно с припадащите му се идеални части от дворното място, които са 2,497/100 от 352,80/705 идеални части, представляващо парцел едикойси, цялото с площ от 705 кв. м….“
Въпросът ми е какъв процент идеални части от двора имам за да ги впиша в Данъчната декларация. Според служителката в данъчната служба процентът е 0,0123, според мен е 0,0499. А може да е нещо съвсем трето 
Поздрави и благодарности
от Светослав Павлов

арх. Д. Попдимитров

5/10/2020 09:54:51

И аз не обичам математика:)

Илия Иванов

25/4/2020 22:30:08

Здравейте! Преди дълги години е отстъпено право на строеж в полза на моя баща от неговия баща. Реално с издадения нот. акт му се дарява 1/2 празен имот, както и със същият му се дава право да пристрои и надстрой втори етаж като по този начин ще се образува етажна собственст, така че след строежа той ще стане собственик на 1/2 идеална част от общите части на сградата. Изаденият арх. проект казва, че инвеститори са и двамата. Моят баща както и неговият. В същият този проект е объркано и първото име на моя баща като впоследствие /след години/ тавана е преустроен за живене без издадени строителни книжа или пък същият да е делен чрез делба. Тавана е с най-ниска част 1.20м като е променена след години и покривната конструкция с различна от тази в архитектурен проект. Може ли да се извади удостоверение за търпимост като няма подписан ПРОТОКОЛ N3, на който да е вид

Селин

1/6/2020 23:38:43

Здравейте,имам въпрос...имаме амартамет който е104кв.м.,дъщо имам и мазе с площ 3,78, ид.части от общите части 2 кв. м.,и общи части около 12 кв.м.,всичко това общо прави 120 кв.м. Въплоса ми е ,как ще се изчисли сумата за плащане на самия апартамент ако цената за 1 кв.м. е 450 евро.Ще се счятат застроените части т.е тези 104 кв.м.,или ще се смятат тези 104 кв.м.+тизи кв.м.на мазето,или ще се смята 120 кв.м.×450 ?Как ще се охорми цената?

арх. Д. Попдимитров

5/10/2020 09:52:14

Ще се изчисли на база договорка на свободна воля между двете страни в сделката.

Наталия Райкова

8/6/2020 10:35:24

Здравейте, бихте ли ми казали в кой нормативен документ е уточнено "Важно е също да се отбележи, че по тези правила се изчислява застроената площ на самостоятелни обекти и не важат за помещения , които са придадени към самостоятелен обект, като например мазе или таван към апартамент. За тях площта се пресмята само за светлия им размер, като всички стени остават в общите части." Изключително важно ми е да намеря този текст, както и това дали при тавански помещения, на които покрива е скосен взиза цялата площ или само тази над определена височина.

арх. Д. Попдимитров

5/10/2020 09:49:03

Няма такъв действащ норматив. В строителните норми е изрично упоменато, че тавани и мазета (когато не са самостоятелни обекти в сграда) са "извън жилището". Практиката да се изчисляват по светли площи е пренесена от старите действащи и не действащи вече общински наредби за определяне на цени при сделки с общински имоти. От там са и всички коефициенти които се ползват за изложение, етаж и тн.

Веселин

24/1/2021 18:28:31

Здравейте арх. Попдимитров, как да разбираме думичката “ведно” в нотариален акт. Цитирам: “Жилище, апартамент.... с площ 82.34кв.м., ведно с прилежащи части: склад 4.54 кв.м. и 11.4 кв.м. от общите части на сградата...”
Трябва ли да се извадят складът и идеалните части от 82.34 квадрата, за да получим застроената площ, или тя е 82.34кв.м.?
Благодаря предварително!

арх. Д. Попдимитров

8/3/2021 09:09:50

Жилището е 82.34кв.м

Даниела Стойчева

7/5/2021 16:39:19

Здравей те ,моят казус е следния.В новостроящ апартамент по схема спалнята е дадена 9.8кв.м и към нея има остъклена тераса 3.25кв.м.а когато измерихме готовата спалня беше едва 7 кв.м и разбира се тераса нямаше.Не можах да се разбера със стройтеля(скарах ме се).Как да процедирам,към кого мога да се обърна за помощ.Благодаря.

арх. Деян Попдимитров

11/5/2021 14:00:57

Здравейте,
Сградите се изпълняват по одобрен проект, като в архитектурният проект са посочени размери и площи на помещенията. Не знам каква "схема" гледате. Намерете си архитектурният проект. При търговски спорове за сделки и неразбирателство между страните, следва са се обърнете за помощ към адвокат.

Елена Живкова

18/8/2021 13:11:17

Здравейте,
имам следният казус. Трябва да попълня деклариция за придобито жилище по наследство. Там има разбита квадратура на жилището като РЗП на обекта + РЗП на обсл.части /в случая МАЗЕ / = РЗП вкл обсл. части. Апартамента се намира в Младост 1 София и блока е построен 1973. По нотариален акт квадратурата е 76 кв.м ,като мазето е споменато , но няма квадратура и е казано , че към посочената квадратура се причисляват 0,419 % от отбщите части.Как да разбирам това и как да си попълня декларацията. Предварително благодаря

арх. Д. Попдимитров

26/8/2021 17:50:50

Не знам. Не се занимавам професионално с попълване на декларации.

Емилия Костова

23/8/2021 17:36:23

Здравейте, Казусът ми е следният:
подписах предварителен договор за покупка на жилище на "зелено" преди да една година. Наскоро започна строежа на сградата и продавача ми съобщи , че ПРИ НОВИ изчисления общите части се оказало че са два пъти по големи(не са 11 кв.м. , а са 24кв.м.).
Това възможно ли е ? И ако не , как да процедирам? Благодаря ви!

арх. Д. Попдимитров

26/8/2021 17:53:44

Да възможно е, както е възможно при още по-нови изчисления да се окаже трето. Покажете си предварителният договор на адвокат, не на архитект. В предварителният договор битрябвало да е описано конкретно какво купувате. Успех

Анелия Кръстева

14/9/2021 16:20:18

Здравейте, предстои ми закупуване на апартамент - краен не е на калкан.Външната стена 25см. няма прозорци, тераси.
При образуване на ЗП архитекта включва дебелината на цялата стената, а не 1/2, според Наредба №7 от 22.12.2003г доп. разпоредби #2(3) Как се смята ЗП и какви са доводите тази стена да се включи с цялата площ. Благодаря!

арх. Д. Попдимитров

10/11/2021 08:43:34

Как се смята ЗП съм описал по-горе в статията. Какви са доводите някой да направи нещо различно от описано в закон/наредба - не знам.

Борис Георгиев

4/10/2021 20:52:36

Здравейте,
Притежавам наземен гараж, под който се намира подземен. Заради компрометирана плоча по която минавам с автомобил до имота си, ЕС на сградата е изискала и получила оферта от фирма за нейното възстановяване. ЕС е приела на общо събрание разпределението на разходите по ремонта да са според % на идеалните части на всеки един от собствениците.
Въпросите са 2:
- коректно ли е разхода по ремонта да се разпределя към собствениците на база вписаните % идеални части от общите части по нотариален акт на всеки един.
- Ако отговора на въпроса е не, значи ли, че собственик в сградата на апартамент, мазе и/или гараж би следвало по нот.акт да има повече % идеални части от общите части спрямо мен като собственик само на гараж.

Благодаря предварително.

арх. Д. Попдимитров

10/11/2021 08:48:39

Да

MARIANA Staneva

25/10/2021 14:45:07

Предварително благодаря! Имам питане, касаещо площообразуването. Разбирам, че когато външна стена има отвор (прозорец, врата), дебелината на стената влиза в площта на жилището, а когато няма, с 1/2 от дебелината си. Казусът е следният: жилищата са 2 по протежение на въпросната стена. Аз имам 2 прозореца, съседът нито един. Значи ли това, че в квадратурата на моето жилище влиза цялата 45 см дебелина, а в неговата само 22.5 см? И следващия, съзнавам глупав въпрос: стая по стая ли се определя? Т.е. ако по протежение на една стена има 2 стаи, но едната е с, а другата без прозорец, цялата стена ли влиза в площта на жилището? Или към едната стая включвам 1/2, а към другата 1/1 от дебелината?
Поздрави!

арх. Д. Попдимитров

10/11/2021 08:46:18

Извън определението в наредбата, няма други по-конкретни нормативни описания/разяснения как да се прилага.

Зоро

23/11/2021 14:28:41

Здравейте. Казуса е следния, ще продаваме къща, която трябва да поделим с роднина. От застроената площ 2/3 са наши 1/3 на роднината. Гаража е 50/50, двора също е 50/50. При подялбата на парите от продажбата как би трябвало да разделим сумата? Смисъл предполагам застроената площ ще се сметни по различен начин от дворното място и гаража? Благодаря

арх. Деян Попдимитров

24/1/2022 17:39:22

Здравейте, парите би следвало да се разделят по следният начин: 60% за вас, 30% за роднината и 10% за мен:)

Ани Никова link

26/11/2021 01:10:46

Здравейте!
Купих апартамент в София, с прилежащо избено помещение - 5.65кв.м., Същото не е ползвано от предишните собственици.Домоуправителя ме заведе пред едно от мазетата и заяви,че само това е останало свободно, но то е 2.3 кв.м. Поисках му планът на мазетата- нямали такъв.. Няма строителни книжа в НАГ и в общината за този панелен блок /ведомствен/,строен 1989г. Къде в друга институция мога да потърся строителните книжа? Благодаря!

арх. Деян Попдимитров

24/1/2022 17:42:19

Няма друго място. Опитайте да немрите в архива проекти на същия/подобен блок в квартала. Често е имало само един проект за няколко повтаряеми секции/сгради на панелните блокове.

Стефка

27/12/2021 01:41:47

Правилно ли е да влиза в квадратурата на жилище и идеалните части изчислени като кв.метри при което на практика ДА СЕ ЗАПЛАЩАТ и те на договорена цена от 1000 л кв м.Това не е ли ОБИР,заблуждавайки купувача ,че му се продават общо 106 кв м ,а на практика жилището е с 22% ид.части и 12 кв м тераса?При това жилището няма нито мазе,нито таван,но блока ще има парко м,еста,които при този начин на изчисляване на ид.части и застроени площи на жилищата на практика ще се платят от собствениците на жилищата?

арх. Деян Попдимитров

24/1/2022 17:46:31

Изказал съм моето мнението за тази практика в статията. Обърнете внимание, че и вие пишете "договорена цена". Това е доброволна сделка между две страни и не сте длъжна да се съгласявате, както и продавача не може да ви продаде нещо на сила.

Ивелина Терзиева

8/1/2022 20:00:19

Здравейте !
Предстои ни основен ремонт на покрив на блок с размери 210 кв м,с оферта 12 000 лв .Какъв е метода или формулата за изчисляване точната цена на апартамент според квадратурата , който са по 3 на етаж ,съответно по 65,60 ,40 кв .Този % идеални части от общите части по нот.акт -вкючват ли се и как се изчисляват ?
Благодаря Ви !

арх. Деян Попдимитров

24/1/2022 17:50:57

И аз също не обичам математика:)
Как се заплащат ремонти и други разходи при етажна собственост е описано в ЗАКОН ЗА УПРАВЛЕНИЕ НА ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ.

Даниела Димитрова

13/4/2022 14:14:16

Моля, за помощ. Притежавам малък парцел към който има интерес за строителство. Площта за застрояване е 277кв.м. Обезщетението 25%. Питането ми е тези 25% са отделно за подземните гаражи, отделно 25% за магазините и други 25% за жилищата ли? Ако е така, как се изчислява РЗП на подземните гаражи и на магазините? За етажите предполагам е броя на етажите по 277кв.м.? Благодаря Ви

арх. Деян Попдимитров

21/4/2022 09:46:20

Обезщетението е предмет на доброволна договорка/сделка между вас и предприемача. Ако не разбирате за какво и колко се договаряте, то препоръката ми е да не подписвате нищо без професионална помощ от адвокат.

Даниела Димитрова

21/4/2022 09:56:44

Благодаря Ви за отделеното време. Обърнала съм се към адвокат.

Георги Ч.

21/4/2022 17:17:22

Здравейте, имам следният въпрос. Правилото за изисление на квадратура важили и за избени помещения: при вътрешни ограждащи стени към обща собственост (коридор, асансьор, стълби и др.), в застроената площ влиза ½ от дебелината, а другата ½ е към общите части на сградата. Благодаря предварително!

Алекс Давидов

29/6/2022 23:27:58

Терасите не се включват в застроената площ както твърдите. Ясно е посочено, и в Наредба 7 и в ЗУТ, че това са само балконите и лоджиите. Терсите дори се третират като общи части. Не коментирам абсурдността на това, просто цитирам закона.

арх. Д. Попдимитров

7/7/2022 12:30:30

Да, прав сте, че ги няма изрично описани, но в практиката 100% терасите се "пришиват" към съответните жилища и в арх. проект и в нот. актове по един или друг начин.

Стоян

6/8/2022 20:26:29

Здравейте,
Сега забелязах, че в стария нотариален акт пише, както колко % са общите части, но също така са записани и като квадратни метри.Сега видях, че в новия акт има изпасан само % , но не и квадрати на общите части?От прочетеното в статията разбирам, че това не е проблем, нали?Че ще рефинансирам и се притесних да не направят проблем от банката.

Дан

9/1/2023 10:51:26

И аз имам подобен казус и до колкото знам оценителя прави "сравнителен анализ" на имота спрямо други в района и накрая оценката е "Х" квадрата умножени по "У" лева на м2, като "У" е променливата, която се определя от оценителя на база други имоти в района и тн. Съответно ако умножиш "У" по 100м2 (площ на апартамента) ще получиш една оценка, докато ако го умножиш по 115м2 (когато общите части са записани и като м2 в НА или имаш таблица за площообразуване) ще получиш друга оценка. Дори кредитни консултанти и оценители са ме съветвали ако мога да намеря такава таблица, за да може в оценката да влезе и квадратурата на общите части. Та на кратко - според мен по-скоро би ти се отразило негативно на оценката липсата на м2 в новия НА. Дори ако има вариант аз лично бих проверил има ли вариант НА да се коригира при нотариус, за да се впишат м2 обратно.

Момчева

20/4/2023 13:42:38

Здравейте, ИЧ% в многофамилна сграда с магазини на партера, включват ли и ИЧ% на магазините или трябва да се равнят на 100% само за жилищната площ?

Георги link

4/5/2023 10:40:27

Според наредба № 5 Чл. 45. (1) Застроена площ на жилището е площта, ограничена от външните
конструктивни очертания на външните ограждащи стени на жилището и осовите линии
на разделителните стени към съседните жилища или към общите помещения на
сградата. Към застроената площ на жилището се прибавя и 40% от площта на
отворените лоджии и балкони и цялата площ на затворените лоджии и веранди,
измерени по външните им конструктивни очертания.
Останалата част от квадратурата на балконите към общите части ли е била прибавяна?

Автор:
архитект Деян Попдимитров и екипът на АА Грид Графикс БГ

Тук ще Ви запознаем с интересни казуси от нашата практика като архитекти и често задавани въпроси от наши клиенти.

Важно!
Информацията публикувана тук е актуална към дата на публикацията и не се актуализира при последващи настъпили промени в нормативната уредба. За актуална информация по архитектурно-строителни въпроси, моля обърнете се за консултация към архитект.

Категории

RSS Feed