Архитект отговаря: Как се изчислява площ на апартамент?

---

Много често наши клиенти ни задават този въпрос, когато ни търсят за мнение преди бъдеща покупка на апартамент, офис или магазин, представляващи самостоятелен обект в сграда. Масовата практика на брокери и строители-предприемачи да публикуват оферти с посочена площ, включваща площта на апартамент и прибавена квадратура на идеалните части от общите части на сградата  е най-малкото некоректно и подвеждащо. Така посочена цена от например 1000лв/м2 за апартамент с площ 100м2 е заблуждаваща за всеки купувач.

По-долу описаните няколко прости правила, важат при изчисляване на застроената площ на всеки самостоятелен обект в сграда – апартамент, ателие, офис, магазин, гараж и други.

Всеки апартамент или самостоятелен обект в сграда има точно определена застроена площ, тя се изчислява и описва още на архитектурния проект. Застроената площ се определя спрямо ограждащите стени по следните прости правила:

• при външни ограждащи стени без отвори, в застроената площ влиза ½ от дебелината, а другата ½ е към общите части на сградата;
• при външна ограждаща стена – калкан, важат правилата както при външна ограждаща стена без отвори. В застроената площ влиза ½ от дебелината, а другата ½ е към общите части на сградата;
• при външни ограждащи стени с отвори (прозорци или врата за балкон) в застроената площ на апартамента влиза цялата дебелина на стената;
• при вътрешни ограждащи стени към съседен самостоятелен обект, в застроената площ влиза ½ от дебелината, а другата ½ влиза към застроената площ на съседния имот;
• при вътрешни ограждащи стени към обща собственост (коридор, асансьор, стълби и др.), в застроената площ влиза ½ от дебелината, а другата ½ е към общите части на сградата;
• към застроената площ се прибавя и цялата площ на тераси, балкони и лоджии по външните им конструктивни очертания;
• застроена площ на апартамент (или на друг самостоятелен обект), разположена на повече от един етаж, е сборът от застроените площи на отделните му етажи, включително площта на стълбищата в тях.

От ДР § 2 НАРЕДБА № 7 от 22 декември 2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони

---

---

Това е площта, която Вие реално купувате и ще притежавате и ще пише Във вашия нотариален акт, независимо какво пише на обявата за продажба на имота. Ако искате да сравнявате оферти и цени на жилище на квадратен метър, това е площта, която трябва да ползвате, а не посочените в обявите.

Всеки самостоятелен обект в сграда по закон притежава процент идеални части от общите части. Изчисляването на идеалните части изисква изцяло собствена тема, защото там кашата е огромна.

В нотариалния акт се записва застроената площ на имота и процента (или промил) идеални части от общите. В някои нотариални актове това е записано като дроб, или дори пише само „и съответния процент от общите части, които му принадлежат“, без да е описан точния процент. А под влияние на предприемачите някои нотариуси  услужливо въведоха практиката да описват идеалните части като „"...заедно с Х на сто идеални части от общите части на сградата, съставляващи Y квадратни метра..."“! Което е абсолютен нонсенс, защото общите части включват и конструкцията, основите, комините, вертикалните щрангове на ОВК, ВиК и Ел. инсталациите….,които не се измерват в кв.м. С подобно вписване нотариусът само става съучастник заедно с предприемачи, строители и брокери и подвежда купувача.

Притежавайки например 5% идеални части от 100м2 общи части – Вие не притежавате 5м2! Вие притежавате всеки един квадратен метър от всичките 100м2 общи части, всеки линеен метър инсталация, всяка част от основите, всяка част от конструкцията, но заедно с всички други собственици със съответния си процент. Не можете да си изберете и изрежете или заградите точно вашите 5%, ако например се скарате със съседите.  Затова и тези части са идеални а не реални. Това е по закон.

Затова е много некоректно да се посочва застроената площ на апартамента заедно с прибавени квадратни метри общи части, изчислени на база на Вашия процент идеални части. Закупувайки апартамента Вие по закон придобивате съответния процент идеални части от общите. Нито може да си купите само идеални части от общите, нито пък строителят  може да Ви продаде апартамент и да запази общите части за себе си.

Важно е също да се отбележи, че по тези правила се изчислява застроената площ на самостоятелни обекти и не важат за помещения , които са придадени към самостоятелен обект, като например мазе или таван към апартамент. За тях площта се пресмята само за светлия им размер, като всички стени остават в общите части.

Друг казус, който често изниква при старите нотариални актове е, че реалната площ на апартамента е по-голяма от описаната в  нотариалния акт. Това е така защото до 1991г. тераси и балкони са се смятали само с 40% от площта си в застроената площ на апартамента, а за още по-стари сгради дори не са били включвани изобщо. Така апартамент 100м2 по нотариален акт от соц. време е реално по-голям от апартамент 100м2 ново строителство.

Надявам се, че това е полезно и вече знаете точно какво купувате или вече притежавате като реални  а не идеални части.

Подобни теми:
Каква е разликата между ателие и апартамент?