Архитект отговаря: Каква е разликата между ателие и апартамент?

15/3/2013

Този въпрос изниква много често в нашата практика като архитекти от собственици на ателиета. Отдавна се каня да напиша нещо по темата. Ето накратко разликите и причините да имаме апартаменти и ателиета. Обещавам да не Ви тормозя с дълги имена на закони, членове и алинеи.

Законодателно никъде няма дефиниция на думата „апартамент“. За това което разбираме като кажем апартамент, ЗУТ използва думата „жилище“ и дава определение и минимални изисквания.

Жилището е: съвкупност от помещения, покрити и/или открити пространства, обединени функционално и пространствено в едно цяло за задоволяване на жилищни нужди.

Ето накратко изискванията към жилище (апартамент) извлечени из дебрите на ЗУТ и Наредба №7:

да има самостоятелен вход;
да има най-малко едно жилищно помещение;
да има кухня или кухненски бокс;
да има баня-тоалетна;
да има складово помещение. То може да бъде в жилището или извън него: мазе, таван или килер;
да не е с изложение изцяло на североизток, северозапад или север;
светлата височина на жилищните помещения в нови жилищни сгради трябва да бъде най-малко 2,60 м;
жилищните помещения в подпокривното пространство на жилищни сгради трябва да имат светла височина най-малко 2,30 м в 50% от площта им и най-малко 1,50 м в най-ниската им част;
да имат комини в дневните и в кухните;
стаите и кухните трябва да имат прозорци;
площта на прозорците за дневни да е най-малко 1/6 от площта на помещението;
площта на прозорците за спални, кухни и кабинети да е най-малко 1/7 от площта на помещението;
при горно осветление или при осветление в наклонени плоскости размера на прозорците може да се намали с до 30 на сто;
да нямат спални непосредствено до асансьорни шахти, сметопроводни и други помещения или пространства с източници на шум и вибрации, по-големи от пределно допустимите съгласно хигиенните норми;
входните преддверия в жилищата да бъдат с минимална широчина 1,3 м;
коридорите да бъдат с минимална широчина 0,9 м;
да е надземно.

Всички тези изисквания важат за новопроектирани жилища (апартаменти) и трябва да се спазят, ако правите проект за преустройство и смяна на предназначението на ателие в апартамент.

Ателието е нежилищно помещение и служи за индивидуална творческа дейност.
Ето и накратко изискванията към ателие:

Ателиетата трябва да имат самостоятелен санитарен възел. Точка. Няма други изисквания.

Дотук нещата звучат логично, но много често на пръв поглед изглежда, че имате всички помещения и изложение, изискващи се за апартамент, а по документи сте купили ателие? Или пък имате по документи апартамент, но се чудите къде ви е изчезнало мазето?

А защо изобщо има ателиета и апартаменти?
Всъщност всеки предприемач винаги е искал повече апартаменти и по-малко апартаменти кръстени ателиета, но редица норми ограничаваха това.
Ето по конкретно практическите причини:

Паркоместа
Това е основната причина да има много ателиета. Има изисквания за необходимия брой паркоместа за жилищни блокове: 1 брой на жилище и 10% допълнителен брой на местата за посетители. Няма описани изисквания за паркоместа към ателие. В последствие МРРБ се усети и с писмо-указание от края на 2006г. започна да изисква и по едно паркомясто за ателие.

Това не е изискване да имате личен гараж или паркомясто като придатък към апартамента, а общо изискване да бъдат осигурени необходимият брой паркоместа за жилищния блок в рамките на парцела. Дали ще бъдат гаражи на партера, гаражи или паркоместа в подземен паркинг, открит паркинг в парцела или комбинация е въпрос на конкретно решение за всяка сграда. С архитектурния проект трябва да се докаже, че са осигурени, за да се получи разрешение за строеж.
Разбира се, всеки предприемач иска повече квадратни метри за продажба и по-малко двор или скъпо подземно строителство. Така апартаментите, за които не могат да се осигурят паркоместа стават ателиета още на проект. Пък и в бума на строителството, всичко се купуваше. Ателие или апартамент, няма голяма разлика казваха повечето строители и брокери ако някой клиент любопитстваше.

Това е основната причина наглед пълноценни апартаменти да се водят по документи ателиета. Това също е и една от основните причини да се паркира по тротоари, зелени (кални) площи и недостига на паркоместа дори и в изцяло нови квартали.
Борбата за повече квадратни метри за продажба доведе до порочни практики дори да има огромни сгради без нито едно паркомясто. Например в Банско, не без помощта на администрацията, повечето нови сгради получаваха разрешение за строеж, прилагайки договор за паркиране с някой празен съседен парцел. Следващата година и празният парцел-паркинг се застрояваше.

Склад
Всяко жилище (апартамент) трябва да има склад. Това може да е мазе, таван или килер в самото жилище. Тези площи също не бяха харесвани от предприемачите. По-скъпо се продават жилищни площи, отколкото складови площи. В сутерените се изграждат необходимите подземни паркинги и ако остане място се проектираха и мазета, но рядко достигаха за всички апартаменти (жилища). Така част от тях отново ставаха ателиета.

Лавирайки между нормативите и изискванията на предприемачите да няма складови площи, архитектите изобретихме гардероб-ниша-склад! Ако имате апартамент по документи, но се чудите защо нямате мазе, таван или килер – това е защото вграденият гардероб, който имате в коридора, колкото и малък да е, всъщност по проект е наречен склад.

Световни посоки
Не се допуска жилището да бъде изложено изцяло на североизток, северозапад или север. Това не е често срещана причина, но все пак в редки случаи, при парцели с много лошо изложение наистина има апартаменти, за които е невъзможно да се спази това изискване и те стават ателиета. Дори и при такива апартаменти с лошо изложение, ако архитектът намери начин само един малък прозорец или врата за тераса да е с различно изложение от северно (С, СЗ, СИ) позволява да бъде официално апартамент.

Да държим цените в разумни граници
На постоянното покачване на цените на имотите по време на бума на строителството – 900, 1000, 1200, 1500 за кв.м, предприемачите отговаряха с апартаменти с все по-малка и по-малка квадратура, за да запазят крайната цена в някакви разумни психологически граници. Така ако в един период можеше за 65000 евро да си купите нормален 65-70м2 едностаен апартамент, само една година по-късно цената пак беше 65000 евро за едностаен апартамент, но предприемачите искаха те да са 50-55м2. Всички помним тези луди години.

Търсят се малки имоти
Друга основна причина е, че на пазара се търсиха тези малки жилища – 30-35м2. Комбинирайки това с предната причина доведе до проектиране на кооперации с много на брой малки жилища с изискването за много повече паркоместа отколкото биха трябвали за същата кооперация, но с по-малко на брой по-големи апартаменти. Така част от тях отново стават ателиета.

Височина
Към жилищата има минимални изисквания за светла височина, към ателиетата няма. Същевременно всяка сграда е ограничена с максимална височина и нивото на терена. В подпокривните етажи не винаги остава достатъчно светла височина за жилища (апартаменти) – затова там има ателиета.

Ателие или студио?
Думата студио липсва в българските закони. Студио навлезе като търговско наименование основно от жилищно-ваканционното строителство в курортните комплекси, където пазара беше ориентиран към чужденци и този тип малки жилища-ателиета бяха предпочитани. Думата студио е позната на западноевропейците за малко жилище. Съответно по изискване на предприемачите на проектите архитектите отбелязвахме ателиетата като студио, за да не се налага да се чудят чужденците какво е ателие.

Правни, данъци и други разлики

ако апартамента се декларира като основно жилище, данъкът се намалява с 50 %. За ателиета няма облекчения;
ако за вас и членовете на семейството ви, апартамента е единствено жилище, не може да ви го отнеме съдя изпълнител и да ви оставят на улицата. Правния термин е: несеквестируемо. Не се радвайте. Ако имате ипотека и кредит към банка несеквестируемост не важи. Несеквестируемост не важи за ателие;
нямате право на административен адрес (адресна регистрация) в ателие. Въпреки, че много хора имат такава регистрация в ателие, по закон нямате право и сега режима е затегнат спрямо предни години;
според семейния кодекс ателието не е семейно жилище;
възможно е да се развали сделка, ако са ви продали апартамент или жилище, но той не отговаря на всички архитектурни норми за да бъде апартамент;
възможно е да ви откажат монтиране на двутарифен електромер (дневна/нощна) за ателие, защото не сте жилище;
ако сте собственик на ателие, може да получите определени предимства при спорове за наследство, развод и др. Например ако другата страна притежава жилище (апартамент), а вие само ателие имате предимство, защото нямате жилище.

Мога ли да живея в ателие?
Това е въпросът, който най-много притеснява хората притежаващи ателиета. Въпреки, че определението за жилище включва "за задоволяване на жилищни нужди", това че живеете в ателието и го ползвате за задоволяване на жилищни нужди не го прави жилище (апартамент).

Реално може да живеете там, но според буквата на закона - не. Няма забрана да творите в ателие или работите денонощно в офиса. Как ще се докаже, че живеете там, а не сте творец работохолик не знам. Съвременното изкуство познава какви ли не странни неща. Ако обитавате семейно, то вие може да сте 24-часова творческа семейна арт инсталация.

По-сериозно: съгласно ЗУТ Чл. 178
Не се разрешава строежи или части от тях да се ползват не по предназначението им или в нарушение на условията за въвеждане в експлоатация.
При констатиране на такова нарушение, началникът на ДНСК или кметът според категорията на строежа :
- забранява с мотивирана заповед ползването на строежите и разпорежда тяхното освобождаване, прекъсване на захранването им с електрическа и топлинна енергия, с вода, газ, телефон и др. Разпореждането е задължително за доставчиците и се изпълнява незабавно;
- на база съставен акт по Закона за административните нарушения и наказания, издава Наказателно постановление.

Това звучи страшно, и е така според буквата на закона. Но досега не знам някой дали е попаднал в такава ситуация. Но стигне ли се дотук се ползват адвокати, а не архитекти, и аз съвсем не съм запознат дали има и колко такива дела в административния съд.
Държавата никога няма да прати ДНСК на масова показна акция да проверява кой къде живее, за да събира глоби и да създава социално напрежение и за в бъдеще предричам, че законодателно ще бъде решен този проблем, защото засяга много обитатели на ателиета. Както се въведе практика през 10-на години да се въвежда строителна амнистия за незаконни строежи, така и политиците рано или късно ще решат този проблем.

В настоящия момент подобни хипотетична проверка може да се случи само по сигнал. Лошото е, че подаде ли се сигнал - жалба, колкото и да казваме, че институциите не работят, те са много добри в придвижването на подобни жалби и документи насам натам, четено буквално на законите и рано или късно ви позвънят на вратата. Дори и да откажете достъп, има процедура да влязат със съдействие на полицията. Следва констативен протокол. Ако случайно впишат в него нарушение - веднага си наемете адвокат и обжалвайте бързо, преди да се премине към мотивирана заповед от началника на ДНСК и спиране на ток, вода и др. В административния съд ще спечелите, но всяка такава процедура е съпроводена с разходи, време и излишни нерви.

Някъде там дълбоко във всеки закон и съдебно решение, като основа седи принципа за справедливост, но все пак на този въпрос е най-добре да ви отговори юрист, участвал евентуално в такива дела и познаващ съдебната практика и евентуални прецеденти за подобни казуси.

Възможно ли е преустройство и промяна на предназначението от ателие в апартамент?
Да. Не е необходимо и съгласие от съседи или общо събрание. Но трябва да се докаже с архитектурния проект, че ателието отговаря на всички изисквания за апартамент. Докато винаги може да се изгради допълнителна ниша-гардероб за склад във всяко ателие, то най-сложно и често невъзможно е да се осигури паркомясто.
Както виждате, цялата тази каша с апартамнети-ателиета е създадена не без съдействието на нас архитектите. Но докато ние винаги сме били насреща да отговорим и обясним коректно за разликите и причините, никой не ни е питал преди покупка. Доверявайки се при покупка на ателие на финансово заинтересовани страни по сделката, като брокери и предприемачи-строители е толкова наивно, колкото и да попитате на пазара „пресни ли са доматите?“.

Винаги са пресни.

141 Comments

Случаен

17/10/2013 09:03:37

Мерси за изчерпателната статия. Интеренсувам се има ли разлика при преобразуването на склад в апартамент? Питам понеже се интеренсувам от апартамент, който по документи се води склад. Отговаря на всички изисквания да бъде апартамент. Това което ми казаха брокерите е че за да се постигне височината на сградата е необходимо последните два етажа да се водят складове.
Мерси!

AA Grid Graphics BG

18/10/2013 07:03:17

Няма разлика в изискванията при проект за преустройство на склад в апартамент. Независимо дали искате да преустройвате ателие, склад, магазин, офис или друго в жилище (апартамент) проекта трябва да докаже, че отговаря на описаните в статията изисквания за жилище.

AA Grid Graphics BG

18/10/2013 07:10:29

В допълнение:
Вашия случай е подобен пример на хитруване и заобикаляне на закона от предприемачите.
Надземната квадратура на всяка сграда е ограничена в определено съотношение спрямо размера на имота (парцела). Това е в обществен интерес - да се избегне престрояването и да остане "въздух" между сградите. До преди 5-6г имаше дупка в закона, която казваше: "складови площи над кота корниз (стреха) не се броят в общата квадратура на сградата". Благодарение на това строителя е направил цял етаж с апартаменти-складове.

Петър

21/10/2013 00:20:54

Цената на ел, енергия за ателие на каква тарифа се отчита ?
Стопанска или битова
Благодаря

Marin Chushkov

9/4/2016 18:01:18

На стопански цени, същото е и с водата именно защото ателието не е жилище и ex lege няма как да се ползва за жилищни нужди официални, без да му се промени предназначението в апартамент. Всички закони, включително и данъчните третират ателието като нежилищен, стопански обект, редом с офиси и пр. Ти можеш по твое усмотрение да живееш и в магазин, като си сложиш легло и маса, но това официално не го прави жилище. Мислете и се консултирайте с адвокат преди да купувате ателиета и да се чудите защо сметките са за стопански обект

Snejana link

17/3/2014 05:18:12

здравейте,
Имам точно този проблем който описвате.Закупихме жилище, но в нот. акт който се издаде доста по късно е записано ателие, мислех че не е от такова голямо значение и че данъка ще е малко по голям от нормалния, но той е много голям от нормалния,да не говорим че и квадратите са завишени на въпросното жилище в нот. акт. Ако може да ми дадете съвет от къде да започна за да променя статута / де факто само документално/, защото никога не са извършвани индивидуални творчески дейности. Нямаме мазе- това мисля че ще създаде някакви проблеми, но може да се обособи някакво складче на терасата.Сега за първи път ще плащаме данъци. Каква помощ от фирма да искам да изготвя скици за промяната след като няма такава промяна ???Може ли с някаква комисия която да бъде назначена и да се установи истината? Благодаря предварително за насоките,които ще ми дадет

AA Grid Graphics BG

25/3/2014 04:01:09

Здравейте,
Как се коригира грешна площ в нотариалния акт, нямам представа. Трябва да се консултирате с нотариус какво е необходимо да се направи.
А дали е възможна смяна на предназначението ателие в апартамент, най-добре покажете плана и се консултирайте с архитект. Склад винаги може да се направи допълнително лесно. По сериозните проблеми може да възникнат от липса паркомясто, световни посоки, други…

Мишо

23/4/2014 03:54:50

Чудесно, човешко обяснение на проблема. Поздравления!
Наблюдавам тотална некомпетентност у "брокерите", или не знаят разликите, или се правят на улави. И в двата случая - лошо за тях. Дано повече хора прочетат статията.

Милена

28/10/2020 11:01:03

Брокерите не са длъжни да знаят, не им влиза в задълженията. Ако иска купувачът може да си направи консултация с различни служби. Брокерската работа е посредническа, а не юридическа напр. - това е информационен бизнес и задълженията са главно в намиране на желан обект, а това, че се нагърбват с документална работа, е за спокойствие на клиентите - те не пишат договорите, а техните адвокати, за което им плащат, консултират, присъстват при изповядване на сделката, което също не са длъжни, но го правят. Това е чисто посредничество между две страни.

Данчо

19/8/2014 15:39:50

Дали бихте цитирали членовете от кои закони задължават инвеститора да осигури паркоместа за всички апартаменти, за да бъде одобрено инвестиционното предложение. Благодаря.

AA Grid Graphics BG

20/8/2014 07:10:57

За преустройства в същ. жилищни сгради - чл. 38 ал. 9 - Не се допуска преустройство и промяна на предназначението на обекти по ал. 1 - 5, ако за новите обекти не могат да се осигурят необходимите гаражи или места за паркиране в съответния поземлен имот.

AA Grid Graphics BG

20/8/2014 07:13:44

А ако става въпрос за изцяло нова сграда - чл. 43 ал. 1 За нови сгради необходимите гаражи и места за паркиране задължително се осигуряват в границите на урегулирания поземлен имот.
бележка: в ал. 2 има допустими изключения по преценка на главния архитект

Данчо

20/8/2014 10:07:53

Тези членове са от кой закон?

Мишо

20/8/2014 13:51:46

Е потърсете малко из интернет де ;-) Не Ви ли е възможно?! ЗУТ.

Данчо

21/8/2014 03:55:27

Чл. 43. (1) (Изм. - ДВ, бр. 82 от 2012 г., в сила от 26.11.2012 г.) За нови сгради необходимите гаражи и места за паркиране задължително се осигуряват в границите на урегулирания поземлен имот.

В този член никъде обаче не пише, че са длъжни да осигурят парко места = на броя апартаменти в затворения комплекса, а просто да има места за паркиране в урегулирания имот

Съжалявам за досаждането, но аз живея в затворен комплекс в който местата за паркиране са в силен недостиг, а инвеститора отказва да разчертае осигурените паркинги, за да не се види че местат не достигат и се опитвам да намеря законов ред да го накараме да си оправи бакиите, защото вече паркираме един върху друг и скандалите не закъсняват.

Мишо

21/8/2014 06:04:04

http://lex.bg/bg/laws_stoyan/ldoc/2135492666
Чл. 24 вижте. Открих го за около 3 мин., постарайте се малко де, разбирам че сте пред скандал в затворения комплекс. Успех в борбата с диагнозата "българин"!

Данчо

21/8/2014 06:48:09

Мишо, много Ви благодаря, имах нужда някой да ме насочи къде да ровя иначе не ме мързи, просто се опитвам да оправя този вечен "български тарикатлък".БЛАГОДАРЯ!

Милена

21/8/2014 10:34:20

Здравейте, имам въпрос, свързан със статията Ви. Предлагат ни да закупим апартамент, чието изложение е север-северозапад. Това означава ли, че всъщност става дума за ателие. И ако в одобрения от общината проект пише, че това е апартамент, не ателие и същото е записано в нотариалния акт, тогава може ли за в бъдеще да имаме проблемите описани по-горе (секвестируемост, по-високи данъци и т.н.). БЛагодаря ви предварително!

AA Grid Graphics BG

1/9/2014 06:37:25

Здравейте,
Няма да имате проблеми с всички описани неща (адм. адрес, данъци и тн.) защото за тези услуги не се разглеждат строителни книжа (чертежи) а се изисква само нот. акт и/или разрешение за ползване. Единствено не знам дали това наглед дребно несъответствие с нормите е достатъчно основание някоя от страните да поиска да се развали сделката впоследствие. Най-добре се консултирайте с юрист дали има някаква съдебна практика при подобен казус.
Също е възможно ако е доста стар апартамента, по това време да е нямало изисквания за световни посоки изобщо.

Иванова

28/10/2014 09:25:23

Здравейте, преди повече от година закупихме ателие и отделно- паркомясто в подземния гараж на сградата, т.к. строителя ги продава както е стандартната практика отделно, дали след като го имаме наша собственост можем да го ползваме , за да сменим статута. В ателието има ниша между носещи колони ,която спокойно би могла да играе роля на склад, ателието е с изложение север , изток, юг- така , че по тази точка отговаряме на изискванията. Наистина плащаме много високи данъци.

АА Grid Graphics BG

14/11/2014 05:48:15

Здравейте,
Да. Това че имате собствено паркомясто (нот. акт ще се приложи към проекта) и възможност за направа на склад е напълно достатъчно за да се смени статуа.

Галина Димитрова

20/1/2016 21:53:38

Здравейте!

Прочетох коментара Ви и нашият случай е абсолютно аналогичен. Бих искала да ви попитам дали сте сменили статута на ателието в апартамент и ако сте, бихте ли ми дали напътствия към кого да се обърнем и как протича процедурата.
Благодаря много!

Галина

Кръстьо

10/4/2020 15:29:11

Прочетох коментара Ви и нашият случай беше абсолютно аналогичен.
Попаднахме в капана на брокерите и платихме капаро 10% за „апартамент“. А в действителност беше регистрирано като склад.
Изгубихме 2 години докато успеем да го преварнем в жилище.
Имахме касмет, че в зделката влизаше отделен гараж. Архитекта внесе поект за смяна от склад в ателие. След като разбрахме това, аз поисках среща с Гл. Архитект на района, за да разбера дали можем да живеем там, какви са данъците, и т.н.
За моя изненада, ни прие Зам. Гл. Архитект. Много учтива жена, показа ни внесения проект и беше много учудена, защо архитекта е поискал склада да се преобразува в ателие, след като са налице всички условия за преустроиство в жилище.
Нова борба, нови ядове, излишни пари и за мен, в допалнение, мозачен удар. Макар и в слаба форма.
Съвета ми е да се консултирате с независим архитект, и

Даниел

8/12/2014 07:50:08

Здравейте, предстои ми да закупя втори етаж от къща като реална част с отделен вход, двор, гараж и 1/2 идеална част от мазе и таван. Има ли начин да придобия целия таван и да го преустроя в ателие или друго и какво трябва да се направи? Питам това, защото така или иначе ще трябва да се направи архитектурен план/заснемане/ на етажа за общината...

AA Grid Graphics BG

24/10/2015 17:37:45

Вероятно да, но без чертежи не мога да ви отговоря конкретно. Как да придобиете целия таван не е архитектурен въпрос. Това си е имотна сделка.

Debora

20/4/2015 16:38:10

смяната на статута струва доста пари и време и нерви. Порочната практика ателие- апартамент е комбина между строитени предприемачи и общински правомощия. Това е част от държавния рекет над насеението- по- високи данъци и скъп промишлен ток от хора които не извършват никакви търговски и промишлена деиност

Kostadin

23/6/2015 06:17:05

Здравейте! Предстои ни важното решение за покупка на жилище. Четох горните коментари и Ви моля за съвет. Оказва се ,че харесания от нас тристаен апартамент е със статут на ателие по нотариален акт. Моментната собственичка притежава и подземен гараж във същата кооперация ,който мислим да закупим също.Той може ли да бъде обособен и като складово помещение? Изложението е североизток,като може да се приеме,че в хола е само източно изложение. Имате ли представа каква е сумата за преобразуване на статута и какъв перид отнема цялата процедура? Благодаря предварително!

AA Grid Graphics BG

24/10/2015 17:43:26

Не - за гаража.
Цена: проект, общински такси, енерго дружества, скици, други...2500лв+. Отделно строителни дейности ако се налагат такива
Срок: проект - 10 дни, административни срокове - +4месеца

Sonya

20/9/2015 13:46:22

Прочетох статията ви, от която разбрах разликата между ателие и апартамент / жилище/. Имам малко жилище - 33 кв, което не желая да преустроя в ателие /въпреки, че отговаря на условията за ателие- има баня, тоалетна, бокс/, но извършвам регламентирана творческа дейност в него. Учител с булстат регистрация съм и давам уроци. Попадам ли под "ударите на закона", извършвайки дейността си в жилището. Нужно ли е съгласието на съсобственика, след като то не е ателие.

AA Grid Graphics BG

24/10/2015 17:33:14

Въпроса ви е по-скоро счетоводен и вероятно се третира някъде в търговското законодателство. Няма строителна норма/забрана някой да си работи от вкъщи.

neiili

19/11/2015 22:21:20

Здравейте!Имам нужда от компетентен отговор по много важен за мен въпрос.
Преди година търсихме да закупим жилище.Брокерка ни предложи жилище директно от строител. Той ни предложи жилище от гаражи 3 бр.,като ни увери ,че можем да променим статута от гаражи в жилище.Сега разбирам, че това е невъзможно.Въпроса ми е -има ли начин да озаконим имота си ?

арх. Деян Попдимитров

20/11/2015 11:48:35

Здравейте,
Не мога да ви отговоря на този общ въпрос. Нито знам в кой град е сградата, дали вече е построена или е на етап строеж или сега се проектира и тн. Няма да можете ако това е вече построена сграда в гр. София. Ако е в друг град и отговаряте на описаните условия има минимален шанс да е възможно.
За "много важни" за вас въпроси да приемате на доверие какво ви казва другата страна по сделката е най-меко казано наивно.

Елизабет Тасева

29/11/2015 10:28:47

Здравейте!
В момента правя промяна на предназтачение от Ателие за индивидуална творческа дейност в Салон за красота. Помещението се намира на партерния етаж в нова кооперация. По помещението не са правени никакви конструктивни промени. На етажа няма други апартаменти. От общината ми изискват подписи от живущите във входа. Необходимо ли е 100 % съгласие от живущите?
Благодаря!

арх. Деян Попдимитров

29/11/2015 11:59:17

Не! Обърнете се към вашия архитект да ви помогне как да ги преборите..

Елизабет Тасева

29/11/2015 16:42:22

Благодаря! :) Звучи доста успокояващо, след всичко, с което се сблъсках до сега. А проблем ли ще бъде, че Ателието няма отделен вход?

арх. Д. Попдимитров

29/11/2015 19:08:13

Само това ви интересува:
ЗУТ чл.38. (5) Помещения и обекти за нежилищни нужди, изградени в заварена жилищна сграда, могат да се преустройват и да променят предназначението си по общия ред, без да се изисква съгласието на собствениците в етажната собственост, в случай че не се допуска наднормено шумово и друго замърсяване.

Елизабет Тасева

29/11/2015 21:01:24

Много ви Благодаря! :)

Венци

5/12/2015 19:55:08

Извинете, не разбрах за цената на ел.енергията. по-висока ли е?

Любка Бенчева link

13/1/2016 15:30:13

Здравейте
имам виза за проектиране на пристройка 2-30 кв иремонт на покрива на съществуващата едноетажна сграда мога ли да проектирам и построя мандарден етаж

арх. Д. Попдимитров

22/3/2016 12:57:51

Ремонт на покрив е различно от "мансарден етаж". Не е ясно точно какво имате предид с това. На мен ми зучи по-скоро като "надстройка" на която вероятно също имате право (със или без виза) според действащия подробен устройствен план и др.

Радка Кусева

20/1/2016 12:42:35

Закупих още едно мазе. В нотариалния акт пише "заедно със съответните идеални части", но не пише какъв процент сал Как се изчисляват идеалните части на жилището? Включват ли се мазетата и по какъв начин?Как да изчисля тези идеални части с новото мазе? Това е нужно при таксата, която внасям в етажната собстваност за фонд ремонти.

Стела Стоименова

5/3/2016 20:28:07

Здравейте, прочетох писаното до тук по темата. Имаме същият проблем. Собственици сме на ателие в София. В същата сграда купихме и гараж.Тече процедура по изкарване на акт 15. И ние късно разбрахме, че ще плащаме по висок ток и данъци. В ателието и в гаража има ниша, която би могла да изпълнява ролята на склад. Решихме да стартираме процедура за промяна на предназначението на ателието в жилище. Моля за съвет възможно ли е и прогнозна цена.

арх. Д. Попдимитров

22/3/2016 13:02:08

Здравейте,
Ориентировъчно:
-проекти 1500лв,
-адмистративни общински такси за всички процедури, скици, ЧЕЗ, Соф. вода,1500лв+

владимир йосифов link

27/3/2016 11:09:20

Коя партия плаща предизборните си концерти с пари от рекет на собственици на тавани и мазета ?
https://www.facebook.com/Vitosha.Boulevard.Sofia/posts/975348165883683

Биляна Савова

30/3/2016 11:12:39

Здравейте,
имам ателие с северно изложение и отделен вход, в което искам да се направят допълнителни прозорци, трябва ли да се иска разрешение от съседи за подобни промени? Благодаря ви предварително!

арх. Д. Попдимитров

5/7/2016 12:18:31

Да - за новите прозорци

Лъчезар

4/5/2016 22:47:04

Здравейте на всички, статията наистина е добра, но искам да вмъкна малко разяснение за хората, които са си закупили ателиета и се чудят какво да правят с данъците. Аз съм брокер и оценител на имоти. Доста често в работата си попадам на подобни имоти и случаи, в които клиенти си закупуват Ателиета. В такава ситуация държавата дава опция да се направи експертиза от сертифициран оценител, в която се вписва дали Ателието отговаря на изискванията по ЗУТ за жилище и ако се покриват по - голямата част от точките, като килер/мазе, височина на Ателието, големина на прозорците, входна врата, тераса и изложение. За изложението се прави компромис, стига то да не е изцяло северно. С тази експертиза се отива в данъчното и се вписва имота на ново, като се прилага въпросната експертиза. До два месеца данъка се преизчислява и се плаща нормален данък като на жи

Лъчезар

4/5/2016 22:51:06

Като на жилище. Не е нужно да имате парко място, а една такава експертиза е на цена от 60 до 120 лв., в зависимост от града и от колегата. Тоест излиза доста по евтино, от колкото да се плаща процедура по цялостна смяна на предназначението на Ателието на жилище. Същата процедура може да бъде приложена и за Кабинет, но държавата изисква собствениците да са регистрирани в районната община и да им е единствено и основно жилище Кабинета.

Лъчезар

4/5/2016 22:54:35

Колкото до тока, ако се впише в нотариалният акт от нотариуса при покупката на имота, че имота ще бъде ползван от новите собственици за жилищни нужди, то енергоразпределителните дружества са длъжни да монтират електромер за дневна и нощна енергия. Ако вече сте го закупили имота, можете да направите при същият нотариус допълнение към нотариалният акт с този текст и да го предоставите на разпределителното ви дружество.

Теодора

26/5/2016 18:56:08

Лъчезар, Вашата помощ ще е неоценима, ако аргументите са изрични - знаете администрацията.. Моля, в кой закон или разпоредба да търся основанието? Благодаря предварително .

Мая

17/5/2016 20:51:17

Лъчезар, а ако държавата откаже да приеме ателието като жилище? Интересувам се от имот, които е ателие, според Вас имам ли право (и шанс) да ангажирам собственика той да смени статута и след това да се закупи? Имали ли сте такъв случай

Елизабет Яневс

21/9/2016 08:25:25

Как мога да се свържа с Лъчезар брокер и оценител на имоти във връзка с преустройство на ателие в апартамент.

Емилия

2/10/2017 12:56:54

Здравейте, аз имам точно такъв проблем. В общината ми казват че не приемат данъчната оценка на която пише жилище ателие и искат удостоверение от кметството че ми е основно жилище но от кметството не ми дават такива защото ателие не може да бъде основно жилище и ще си плащам високия данък и промишлен ток. Моля кажете ми къде трябва да отида и какво трябва да направя

Невена

6/11/2017 23:55:05

Лъчезар, моля да се свържете с мен па тел. 0889443110. Благодаря

Люба

1/6/2016 11:57:50

Статията е много интересна и ми беше полезна. Моля ако е възможно да ми разясните едно- за мен ново - понятие: апартаментен хотел. По нотариален акт жилищата си се водят апартаменти, но е упоменато ,че се намират в сграда със статут апартаментен хотел. Има ли разлика в данъците и изобщо какво различно произтича от този статут? Благодаря!

арх. Д. Попдимитров

5/7/2016 12:23:56

За данъчни въпроси най-добре попитайте счетоводител. От строителна гледна точка щом един обект е "апартамент - жилище" то той е жилище независимо в каква сграда е.

Виолета

23/7/2016 13:38:30

Аз имам същия проблем. Живея в сграда - търговски център. Последните три етажа са били предвидени за хотелски апартаменти. На нас ни го продадоха като апартамент /вписан в нотариалния акт/. Сградата си има нужните 300 паркоместа. В апартамента си направихме складово помещение. При нас единствения проблем е ел.енергията, която хем си имаме индивидуални електромери, на една тарифа,хем си плащаме скъпата електроенергия на доставчика /0.226 лв. квт.ч/ , който се явява собственика на Търговския център. Ние можем ли да поправим това положение ? В инвестиционните проети пише ХОТЕЛСКИ АПАРТАМЕНТИ - вероятно и в акт 16 пише хотелски апартаменти.

Виолета

19/6/2018 14:03:09

Ще помоля по възможност за отговор от арх.Попдимитров. Здравейте, имам проблем, на който адвокати дават разнопосочни отговори.
Закупила съм апартамент в многофункционална сграда. В нотариалния акт е отбелязан АПАРТАМЕНТ, в кадастъра под идентификационен номер е записано апартамент, жилище. При регистрация в общината данъци и такси заплащам като за единствено жилище и с адрес за постоянно пребиваване по лична карта.
Моят проблем (а и на всички съседи)е, че нямаме извадени от инвеститора индивидуални партиди към ЧЕЗ. На всеки етаж има разпределителни табла с поставени контроли за отчитане на консумираната електроенергия за всеки апартамент по отделно . Трафопоста е на инвеститора и той не желае да го предложи за изкупуване от ЧЕЗ. В разрешението за ползване е записано като ХОТЕЛСКИ АПАРТАМЕНТИ на 4, 5, 6-ти етажи. Тока като НЕБИТОВh

Случаен

4/7/2016 15:45:19

Здравейте. Искам да сменя статут на склад,последен етаж в ателие или жилище.Строежът на кооперацията е бил 2008Г. Проблем ли е ако складът не е в Рзп на сградата?

арх. Д. Попдимитров

5/7/2016 12:29:35

Да възможно е. Но не е неореоделима пречка ако се стигне до адм. съд.

dian

10/7/2016 10:55:50

Vuzmozno li e da se jivvei v garaja I da se invading razlishitelno za jiveene

dian

10/7/2016 11:01:19

Moje li da posocha parkomqsto na 200 metre ot atelieto koe to iskam da smenq na jilishte, blagodarq

арх. Д. Попдимитров

21/11/2016 11:45:13

Не

popova

19/10/2016 16:43:55

Ако апартамента ми е със статут "студио" има ли правно основание да ми начисляват цени за ток, вода, данъци като за помещение за стопански цели?

арх. Д. Попдимитров

21/11/2016 11:45:51

Да

Димитър

20/10/2016 11:57:29

При промяна предназначението на магазини/всеки от които със самостоятелен вход/ на партерен етаж в панелен блок в жилища необходимо ли е съгласието на съсобствениците?

арх. Д. Попдимитров

21/11/2016 11:49:34

Не, не ви трябва съгласие от никой.

арх. Д. Попдимитров

21/11/2016 11:52:23

Не ви трябва съгласие от съседите и етажната собственост.
Съсобственици - да, ако става дума за съсобственици на магазина.

Петрова

24/10/2016 13:02:15

Здравейте!
Направихме преустройство на магазин в ателие. Намира се на кота 0. Имаме архитектурен план /и другите проекти по специалностите/, одобрен от Общината. Имаме разрешение за строеж.
Задължително ли е да го въвеждаме в експлоатация като ателие или може дда си остане със статут на магазин?
Данък сгради и такса смет по- ниски ли са за ателието спрямо тези за магазина? Предварително благодаря.

арх. Д. Попдимитров

21/11/2016 11:54:13

Разрешението за стореж е разрешение, не задължение.
За данъчни въпроси се обърнете към Вашия счетоводител.

Пламен

22/12/2016 17:13:47

Желая да се свържа с Лъчезар.Моля Ви.Моят GSM 0897 607 802.Разбира се среущу заплащтане.Благодаря Ви предварително Лъчезар.

Емилиан

27/2/2017 13:52:52

Желая да се свържа с Лъчезар.Моля Ви.Моят GSM 0895 61 04 28.Разбира се среущу заплащтане.Благодаря Ви предварително Лъчезар.

Тео

26/3/2017 10:59:13

Здравейте! Бих искала да потвърдя коментара на Лъчезар, относно декларирането на ателието като основно и единствено жилище, което ще се ползва за живеене. С негова помощ направихме експертна оценка на офис, на партерен етаж. В момента клиента, закупил офиса си плаща нормални данъци и нормална електроенергия.

Невена

8/11/2017 22:31:59

Тео, бихте ли ми дали контакт на Лъчезар? Бих искала да се свържа с него. Ако е възможно изпратете ми контакти на имейл nkonova@gmail.com

Пенка link

19/11/2021 11:58:12

Попаднах на вашия казус и че Лъчезар ви е помогнал със смяната на статута
Бихте ли ми дали негови координати , за което предварително благодаря

Мариела

8/4/2017 20:05:24

Здравейте, имам закупено ателие в кв. Стрелбище в София през 2000 год. Към него има и мазе.Тогава нямаше изискване към жилището/ателието да има гараж или парко място.В кооперацията в която се намира ателието има само 6 гаража на 25 апартамента / ателиета. Плащаме нормален ток, данъци и вода не като за не жилищен имат за стопанска цел. Имота ми не единствен имам и други апартаменти, решила съм да продавам ателието , може да имам проблем за осъществяване на сделката при новите промени.Какво да направя за смяна на статута на ателието ,като не отговарям на сегашните изисквания за парко място налично в сградата и около нея на другите изисквания за прозорци и височина ,както и за разположение изток / запад/ /юг отговаря имота.

арх. Д. Попдимитров

30/9/2017 12:09:30

Няма да имате проблем да си го продадете като ателие. Има и вариант да успеете да му смените статута, но не мога да съм категоричен без да знам къде е и да видя архитектурните планове.

Красимиров

10/4/2017 13:21:31

Здравейте, в момента движим документацията по покупка на Ателие с ипотечен кредит. За да приеме банката имота като залог, понеже ателието е последен етаж, ми искат обяснителна записка/експертиза, че имотът има стая, вход, санитарен възел и т.н., тоест че не е някое подпокривно пространство. Оценителят на банката не може да го направи, тъй като имало конфликт на интереси. Ако някой е попадал в подобен случай, моля за съвет. Имотът е в Бургас.

арх. Д. Попдимитров

30/9/2017 12:05:51

Обърнете се към местен архитект за помощ.

Eva

12/5/2017 14:34:20

Здравейте, благодаря за информативната статия! Закупихме ателие на кота 0.00, етаж 1, граничещо в едната си част с гаражите на блока. Отговаря на всички изисквания, вкл. имаме и гараж, килер, единствен вход през жилищната сграда и пълно южно изложение. До момента, не си давахме сметка, защо имотът е регистриран като ателие, но след отказа за получаване на административен адрес се наложи да се замислим. Искаме да променим статута на помещението в апартамент. Възможно ли е разположението на кота 0.00 и граничността с гаражите, да бъде проблем?

арх. Д. Попдимитров

30/9/2017 12:11:51

Категорично - не.

Антония

9/6/2017 11:13:01

Здравейте, от всичко изчетено до тук разбирам, че статутът на един имот не се разбира от нотариалния акт. При покупка на имот с какви документи трябва да снабдим, за да разберем с какъв статут е имотът?
Благодаря!

Жеко

24/6/2017 23:03:12

Здравейте, от гр. Пловдив сме, закупихме ателие и по съвета на Лъчезар, при покупката вписахме в нотариалния акт, че ще се ползва за жилищни нужди и поискахме от енергото да го регистрира като жилище. От там обаче ни отговориха писмено, че това няма да стане и ще плащаме промишлен ток ! Имаме ли полезен ход ?

didi

28/6/2017 15:52:09

здравейте, в момента се колебая дали да купя подобно жилище,от енергото ми казаха ,че е необходимо да има становище от гл.архитект на общината в която се намира имота,че той наистина се използва и е пригоден за жилищни нужди, с това удостоверение се отива при тях и тогава тока става битов.. друг е въпроса дали лесно се дава такова удостоверение...

Ивелин Георгиев

4/7/2017 23:39:31

Въпроса ми е следния закупих Атилие (да и аз се сблъсквам с промишлените ток и вода) атилието е след основен ремонт има санитарен възел даже втора баня има самостоятелна стая ( спалня) има кухненски бокс каква точно е процедурата за да премине в жилище в смисъл каде се ходи и колко струва
Благодаря предварително

арх. Д. Попдимитров

30/9/2017 12:15:17

Процедурата е по реда на ЗУТ: проект за промяна на предназначението на ателие в апартамент, разрешение за строеж и тн.... Ходи се на много места, отидете първо при архитект.

СНЕЖАНА ТОДОРОВА

4/9/2017 15:14:13

Таванска стая със сменен статут на ателие. Усвоено пддпокривно пространство където е направена спалня и тоалетна + баня . Качва се по дървена стълба. Продават го но по документи само таванската стая. Освоеното подпокривно пространство няма разрешение че нещо е правено. То само се ползва така да се каже на добра воля. Има подписи от всички съседи нотариално заверено че ще става ателие и ще се правиреконструкция. Каква не е казано.Синът иска да го купи но мен нещо ме спира.Не съм обедена че всичко е наред. Моля за съвет. Чакат ни за евентуално предварителен договор аз несмея да кажа да

Мишо

4/9/2017 15:32:03

"сменен статут на ателие", пък ви го продават като таванска стая по документи. Разберете се какъв имот ви продават. По документи. Явно не е ателие. Какви съседи сега, Усвоеното подпокривно какво общо има със сделката?! Това ли е "таванската стая с (не)сменениия статут"?

Снежана Тодорова

4/9/2017 16:10:25

Препродавано е. В последния нотр.акт пише ателие. От таванска стая става ателие-сменен е статута. От коридора се влиза в една голяма стая. Някога е имало коридор и тоалетна но са развалени стените и става една голяма стая. Вижда се от първия нот.акт. Сменя се статута. И има направена дървена стълба и отвор и се отива на площадка 1.50м на 1.50м и там са направени тоалетна + баня и спалничка със голям скос от едната страна. Прозорците са на тавана. Съседите / живущите в апартаментите/ са дали съгласие от тав.стая да стане ателие.В нот.акт /ако го закупим/ ще се впише само стаята, а спалничката и тоалетното помещение неможело. За това което е правено допълнително /т+б и спалничка/ –нямат никакви документи. Проблем ли е че промените са направени без документи.

Надя Д.

19/9/2017 19:01:00

Добър ден, искам да започна процедура по узаконяване на едно ателие. Какво трябва да съдържа текста за съгласие на съседите и от колко % трябва да е подписан?

арх. Д. Попдимитров

30/9/2017 12:17:53

Нямам представа каква процедура започвате. От години вече няма "процедура по узаконяване". Ако имате предвид проект за промяна ателие-апартамент, то не ви трябва съгласие от никой.

П. Стефанова

26/9/2017 14:39:25

Моля Лъчезар да се свърже с мен на телефон 0878 01 391. Благодаря му предварително.

Драго

27/9/2017 22:30:06

Здравейте,
благодаря за подробната информация!
Но имам такъв въпрос.
Как стои въпросът с "апартаментите за сезонно ползване"?
Може ли търговско помещение в жилищна сграда, партерен етаж, да се преоформи, като " апартамент за сезонно ползване", ако няма паркомясто?
Благодаря предварително за отговора!

арх. Д. Попдимитров

30/9/2017 12:20:28

Здравейте,
Няма разлика.
Описани са са общо в наредба изисквания за паркомясто към апартамент. След това какъвто и вид апартамент да е то тези изисквания си остават.

Зорница

5/10/2017 12:39:25

Здравейте!

Бих искала да разбера дали има разлика между жилищна сграда за сезонно ползване и стандартна жилищна сграда. Съществува ли такова понятие кат жил. сграда за сезонно ползване? Ако има разлики, какви са те? Благодаря предварително!

арх. Д. Попдимитров

10/10/2017 13:14:53

Да има разлики, но са минимални и по-скоро свързани с разлики в зависимост от статута на земята на която са строени. По описаните тук изисквания за жилище - няма разлики, независимо дали едно жилище е за сезонно, почасово или някакво друго ползване.

Ivan

14/10/2017 11:41:26

Добър ден. Закупих жилище от банка, със статут на апартамент, но височината на помещенията е 2.50м. В такъв случай има ли вероятност да имам проблем с жилището и съответно право на някакво обезщетение от продавача. Освен това не притежавам земя от парцела, върху който е построена сградата, банката ми предлага да си закупя отделно. Има ли смисъл да купувам и какви предимства би ми донесло това да притежавам част от земята? Благодаря!

арх. Д. Попдимитров

15/10/2017 10:03:10

Здравейте,
Ако апартамента не отговаря на техническите изисквания за жилище е възможно да се развали изцяло сделката. Говорете с адвокат.
Предимствата и недостатъците да притежавате или не собственост - не са архитектурен въпрос.

Манолова link

7/11/2017 11:24:20

Здравейте, предстои ни покупка на апартaмент, който по нотариален акт е описан в "Курортна сграда с жилища за сезонно обитаване" . Апартаментът е без складово помещение и маза, но има Баня+тоалет и отделно още едно помещение, което е тоалетна. Това, което ме притеснява е, че при описание на помещенията по Нотариален акт е изписано: входно предверие, баня, тоалет, дневна с кухненски бокс и трапезария, две спални, две тераси. Въпросите ми са: 1.По закон има ли формулировка за "Курортна сграда с жилища за сезонно обитаване"? 2. Възможно ли е в бъдеще да имаме проблем при целогодишно ползване? 3. Възможно ли е да имаме непредвидени проблеми, че апартаментът е описан като такъв, без наличието на складово помещение? 4. Трабва ли по описание в НА да бъде изписано : "баня -тоалет, тоалет", а не както е в момента "баня, тоалет"Благодаря Ви!

арх. Д. Попдимитров

25/11/2017 13:08:32

Здравейте,
1. Да има "курортна сграда", но изискванията за жилища са валидни без значение дали жилището е в жилищна, курортна, офис, смесена и тн. сграда.
2. Не
3. Ако няма склад не е жилище. Консултирайте се с адвокат какво точно е описано в нот. акт.
4. Не знам. Предполагам, че няма значение, но това е адвокатски/нотариуски въпрос.

Гугов

19/12/2017 15:15:56

Здравейте,
Искаме да закупим жилище, което по нотариален акт се оказа,че се води ателие. Собствениците твърдят, че вече е със статут на апартамент. Изпращат ни становище на архитект и проект(екзекутив) за промяна на статута на жилището от 2002г. Получихме и справка по кадастрална карта с днешна дата:" Предназначение на самостоятелният обект:Жилище, апартамент."
Достатъчни ли са тези документи, за да считаме, че при сделка купуваме апартамент?

Георгиев

20/1/2018 01:09:52

при строеж на нова сграда при смф какъв процент от РЗП трябва задължително да е офиси и ателиета. благодаря.

Shopov

17/3/2018 13:24:50

Здравейте!
Многофамилна жилищна сграда , в т.ч. за настаняване на курортисти с 54бр. апартаменти / част от които без складови помещения/. Има изграден подземен паркинг с 28бр. паркоместа.
Сградата е проектирана с ОВ инсталация, вкл- и в подземния паркинг, Отоплението е проектирано и изпълнено с ел. отоплителни тела конвекторен тип /климатици/.
т.е. маркоместата не отговарят на изискванията на наредба2/2004г и не са изградени комини в дневните и кухните -наредба 7/2003г
въпрос: Тези обстоятелства правят ли изградените жилища -апартаменти в сградата със статут на нежилища

Великова

30/3/2018 17:54:17

Не рзабрах или не сте имали за цел да разяснявате нещо ,което се знае от десетилетия-кое е новото според Вас или от какво трябва да се предпазим.Ясно е едно-радвате се на хубав бизнес и всичките жалби и въпроси тук към Вас само доказват чрез отговорите Ви каква е целта на статията.Реклама и радост от все по-затъващите граждани на България в тресавището на недомислиците(или добре обмислен закон да ни вкара в нерви и разходи)Очевидно е ,че нишата -вече доста уголемена и дашна -ще погълне все повече кандидат-собственици.Все повече ,защото има много самотни хора и логиката е да живеят в малки жилища. Ето го парадокса -вместо закона да улесни живота на и без това разтревожените самотници ,такива кто Вас се "притичват" на помощ-да разяснят колко е безизходно или трудно положението.Няма да пиша повече ,че да не Ви разстроя и Вас-спокойно си вършете

Бъдещ клиент

19/10/2018 14:04:20

Очевидно целта е да даде повече яснота пък после всеки си преценява сам какво да прави или да не прави.
Аз не разбрах какво общо имат самотните хора които искат да живеят в малки жилища... Ако си преценят, нека си вземат едностаен апартамент - тази статия няма общо с това.
Това което за мен показва статията е, че този архитект е наясно с проблема, може да споделя информация по разбираем начин, позовавайки се на достоверни източници (ЗУТ) и ако преценя, че имам нужда от такава услуга, има към кого да се обърна. НО, ако някой ми препоръча друг архитект или по някакъв начин сам намеря такъв който е по-добър в някакво отношение, никой не ме спира да направя такъв избор.
На кратко: тази статия помага на хората да вземат решение, но не решава вместо тях.
Да, един вид реклама е, но проблем ли е някой да рекламира бизнеса си по такъв начин?

Пламен Петров

7/6/2018 15:14:23

Апартамент, който преди Разрешение за ползване е записан като Офис, в сграда от 1996 година по желание на първите собственици. Води се офис 12. Като на първо ниво в сградата има магазини, но на следващите етажи няма други офиси, а само апартаменти. Просто апартамент 12 от проекта е станал офис 12. Разпределението му е на двустаен апартамент - хол с бокс, спалня, антре, баня и тоалетна. Изложението е северозапад. Ползвал се и се ползва само за живеене. Възможна ли е и колко дълга и скъпа ще е промяната на статута в апартамент.

арх. Д. Попдимитров

12/6/2018 09:36:57

Здравейте,
Не знам дали е възможно. Не всяка смяна на статут е допустима. Разходите ще са 2500-3500лв в зависимост в кой град е. Срок 4-6 месеца.

Василева

21/8/2019 10:50:43

Здравейте, моят случай е идентичен на вашият - собственик съм на имот, който е със статут на офис, в нотариалния акт е записан като офис 1. Проблемът, с който се сблъсквам е по повод адресната регистрация. Попаднах на информация, че в някои от районите в София е допустимо деклариране на такъв тип имот за жилищни нужди, извършване на проверка от компетентните служби и евентуално получаване на разрешение за адресна регистрация. В ЧЕЗ нямаше проблем да го декларирам по този начин и заплащам електроенергия на битови цени. Ако някой се се е сблъсквал с проблема с адресната регистрация, ще се радвам да сподели мнение.

Пепа георгиева

9/7/2018 13:57:37

Здравейте, нова сграда преди акт 16 в договора е записано ателие за живеене.Искам да попитам има ли разлика между ателие и ателие за живеене и ако няма какво трябва да се предприеме за смяна на статута му ателие-апартамент

арх. Д. Попдимитров

2/1/2019 18:12:00

Д-ра ви не е строителен документ. Меродавно е какво пише в архитектурният проект. В нормите има само определение за "ателие" без подвидове към него.

Стоян

14/8/2018 14:23:14

Здравейте, Аз имам подобен случаи с този на Пепа Г. Огледах собственост която ми беше представена като апартамент. Бях на път да направя оферта и да го закупя. В последният момент се оказа че се води като ателие за да се направят по-вече гаражи тогава когато е било в стоеж. Помолих инвеститора да смени статута на собствеността, но той отказа, съветвайки ме аз да се занимавам с това след като приключим сделката. "Апартамента" ми харесва. От досегашните отговори виждам че статутът може да се промени. Но има ли шанс да не успя да сменя статута? Какви са рисковете?

арх. Д. Попдимитров

2/1/2019 18:14:46

Да има.
Няма рискове, когато сте взели информирано решение и знаете какво купувате.

Петрова

27/11/2018 00:13:06

Здравейте,
направихме преустройство на магазин в ателие. Имаме всички проекти и разрешение за строеж. Строително-ремонтните работи са завършени. Трябва ли задължително да го въвеждаме в експлоатация?Каква е процедурата? Може ли някой да ми съдейства, естествено срещу заплащане?

арх. Д. Попдимитров

2/1/2019 18:16:30

Не е задължително, но докато не го направите чисто формално това е все още строеж и нямате право да го ползвате като ателие. Обърнете се към вашият архитект за помощ за въвеждане в експлоатация.

Катерина

19/2/2019 13:28:57

Здравейте арх. Попдимитров,

На кръстопът сме - дали да закупим АПАРТАМЕНТ в ОБЩЕСТВЕНА сграда - тип АПАРТХОТЕЛ или да се откажем навреме. Така ще бъде записана впоследствие и в нотариалния акт, както и кадастъра (което от друга страна изглежда е проблем и за банките при отпускане на кредит)...

Какви са подводните камъни при придобиване на подобен имот - прилагат ли се отново високите местни такси, цената на електроенергията (на цени за производствени цели) и др.

Сградата е била предвидена за жилищна, но заради междувременна промяна в изискванията за височина на строителството, за да се запази проекта, бива променена на високоетажна обществена сграда - тип апартхотел, като помещенията в нея се запазват със статут Апартаменти.

Благодаря Ви предварително!

Катерина

Григор

18/6/2019 16:41:14

Здравейте,

И ние се интерсуваме за сради тип апратхотел. Ясно, е че се прави с цел повече етажи и заради това, че няма изискването за паркоместа. Въпросът е дали данъците за чувствително по-високи и дали може да си направи човек адресна регистрация в общината на база този имот.

Поздрави!

ИНА

28/7/2019 22:22:06

Здравейте, закупих имот на партерен етаж във т.нар. " трилъчка"( на това ниво има още 2 обекта със статут на магазини, но по-малки от моя). Брокерката ме увери, че мога да си сменя статута на жилище,за да мога съответно и да се регистрирам по адрес на местоживеене там.В имота не е правено нищо, не е разбивано не са сменяни дограми,а аз и не смятам да разбивам нищо,защото стените са удобно разположени и има нужда само от две малки гипсокартонени стени за да е перфектно. Нямам маза, но спокойно мога да отделя прилична ниша или килер с гипсокартон. Паркоместата ще разуча кои са към блока, но има доста място и от 3-те му страни. Това ми е първо жилище изобщо и не притежавам други имоти, как да си намаля данъка
и да го декларирам като единствено? Възможно ли е този имот да се сдобие със подобен статут на жилище и какво трябва да направя?

Ирена

24/10/2019 22:40:23

Здравейте, сключих предварителен договор за маломерно жилище тип Ателие( пише в договора),в новострящ се комплекс в София. Но по чертеж си има обособен склад, отелна баня,тераса, прозорец към кухненския бокс. Прозорците на терасата са високи тип панорамни. Самостоятелен вход с коридор, чиста площ 44 кв. м. Слючихме договор за покупка и на парко място, така че и такова имаме. Изложението на студиото е ЮЗ. Очакваме през м. Януари да сключим сделката пред нотариус. Моля да ми отговорите дали при подписване на сделката може да се промени статута от ателие(както е по предварителен договор) на апартамент. Не ги знаех тези подробности. Четох изискванията за апартамент и в моя случай всичко е налице-отделен склад(1.5 кв.м), високи прозорци, баня, тераса, коридор, кухненски бокс, паркомясто, 3-ти ет., спалнята не е до асансьорна шахта, но се води ателие?

Рени

15/10/2020 09:00:45

Здравейте, възможно ли е жилище на 5 ет да се промени по предназначение на козметично студио ? Сградата е пред акт 16 и все още не са продадени всички жилища.Не е необходимо вътрешно преустройство . Има паркомясто(с нот.акт)
Благодаря

Ивайло Георгиев

12/11/2020 06:55:57

Здравейте, искам да закупя 2бр. ателиета намиращи се на първи етаж в новострояща се сграда. Сградата е с 3 входа 2 жилищни и 1 вход ателиета. Строителят поема смяната на статута на въпросните ателиета в дентални кабинети.Какви са подводните камъни в тази ситуация , необходимо ли е да има осигурен самостоятелен вход при условие, че въпросните кабинети ще се намират във входа на ателиетата?

арх. Д. Попдимитров

26/8/2021 18:14:29

Не е по темата. Строителя и неговият архитект ще знаят какво е допустимо нормативно.

Ани

13/12/2020 21:19:37

Здравейте, капарирах апартамент на акт 14, в предварителния договор е жилището е със статут на апартамент, но от прочетеното тук започвам да мисля,че шанса да ме подведат е огромен. Няма мазе,нито склад,таван,килер, паркомясто,гараж,ниша и т.н. Как мога да разбера или кой документ ми е нужен (кадастрална карта или..), за да видя апартамент ли е или ателие? Имам одобрен банков кредит, а банките ще финансират ли нещо,което в документите на инвеститора се води апартамент,а всъщност не отговаря на изискванията? За съжалението използвах брокер,чието съдействие приключи щом гушна комисионата.

арх. Д. Попдимитров

26/8/2021 18:09:29

Ако някой ви продаде "апартамент" и фактически не отговаря на изискванията за жилище имате право да развалите сделката по всяко време. Обърнете се към адвокат за помощ.

Николай

17/12/2020 22:03:07

Здравейте,

Искам да попитам, мога ли да сменя статута на Магазин в Ателие, и затова нужно ли е да се осигури паркомясто или не е необходимо. Ателието приравнено ли е на изискванията за Апартамент за осигуряване на паркомясто. Съответно, ако Магазина отговаря на изискванията за апартамент, мога ли с договор за наем на паркомясто да осигуря нужното паркомясто за промяна на магазина в апартамент.

арх. Д. Попдимитров

26/8/2021 18:07:42

Опредлящо дали ви трябва паркомясто е дали цялата сграда е жилищна или нежилищна/смесена.

Дени

24/12/2020 16:43:57

Здравейте! Закупих е двустаен "апартамент" със статут на ателие. Имота е на кота - 0,т.е.сутерен, изцяло южно изложение, височина на таваните 2,6, с френски прозорци и английски двор. Имаме и закупено паркомясто. Имаме и обособено складово помещение към имота. Ще имаме ли проблем със смяна на статут от ателие в апартамент?

арх. Д. Попдимитров

26/8/2021 18:06:23

Кота 0 не е сутерен. Това най-често е първи етаж.
Ако е на първи етаж е възможно да стане жилище, ако е на етаж "сутерен" - не, дори и фктически да е надземно. В проекта за сградата са определени кой етаж какъв е.

София Борисова

26/1/2021 13:42:32

Здравейте,
Притежавам стопанска сграда- работилница , самостоятелен обект.Построена е в съсобствен парцел в центъра на София.Може ли да се смени статута т.е да стане жилище? Има ток, вода, канал, има склад отделно от сградата.Има и паркомясто.. Трябва ли да искам съгласието на другите съсобственици на земята върху, която е постоена?

София Борисова

26/7/2021 11:50:04

Здравейте,
Може ли стопанска сграда работилница /по нот.акт/ самостоятелен обект в съсобствен парцел в центъра на София да стане жилище. Трябва ли сменям статута на имота или може да живея в него и в сегашния му статут. Има ток, вода , склад и паркомясто.Ако трябва да се смени статута на имота трябва ли да искам съгласието на другите съсобственици на земята в имота? Моля отговорете нещо!
Благодаря

Неделчо Захариев

31/5/2021 07:36:37

Напълно не споделям мнението ти. Всъщност е недопустимо и нарушава основни човешки права това ограничение, което се поставя (както на всички е ясно) само и единствено за нуждите на Столична Община, в името на борбата с незаконно строителство, липса на паркоместа и места в детски градини и ясли. Член 178, който е посочен като като основна причина че в ателие не може да се живее предвижда съвсем други последици. Още повече как точно се доказва че не твориш там където живееш, или обратно? Закона дава дефиниция за "жилище", но го прави в§ 5 от ПЗР на ЗУТ – „По смисъла на този закон“.Също както ЗМДТ го прави в §1 и го определя като "Основно жилище". За това, ако ти е единствен имот И на данъчната ти оценка ще е записано жилище с площ, т.е. жилищна площ, а и това е приложимия закон относим към ЗГР, както н на брой пъти прави препратки, но не и една към зут, защото нямат о&

Mariana Terzieva

21/8/2021 19:02:21

Здравейте, стават все по-популярни сглобяемите къщи, вместо традиционното строителство, за постоянно обитаване или ваканционен имот. Така процедирахме и ние. Поръчахме сглобяема къща, която се изработва във фабрика и се пренася на място върху фундамент. Когато искахме да получим Разрешение от гл.архитект, се оказа,че тази къща се третира като Преместваем обект и се издава разрешение за поставяне. По такъв начин къщата се превръща в обект за търговия, реклама и др.цитирани в ЗУТ/чл.56/. Въпросите ми са следните: След като е преместваем обект, може ли да се ползва като жилище? Как ще бъде захранено с ел.енергия и вода? Как са обвързани тези обекти с местните данъци и такси и на нормални цени ли ще са ел.енергията и водата? Благодаря!

арх. Д. Попдимитров

26/8/2021 18:02:56

Въпросите ви съвсем не са по темата и всички отговри се съдържат в първата част на въпроса ви.

Димитър

12/10/2021 10:36:31

Здравейте,
Поради неразрешимия проблем с паркирането на МПС са принудих да закупя гараж в близост до апартамента, в който живея (става въпрос за гр. Варна). Помещението е със статут на склад и се намира в подземен гараж с около 20 гаражни места.

Има ли начин да се смени статута на това помещение от склад на гараж? Оказа се, че има редица проблеми, които произтичат от това, че се води склад:
– висок годишен данък (по-висок от този на апартамента, в който живея)
– доставката на ел. енергия е на цени за небитови абонати – също така мнократно по-високи цени

Благодаря предварително за всякаква информация.

арх. Д. Попдимитров

10/11/2021 08:53:09

Да, вероятно може да смените статута на склада. Отидете при архитект за консултация с план на етажа където е склада.

Теодора

22/10/2021 12:14:48

Здравейте, в случай че реша да купя ателие, към какъв специалист трябва да се обърна (преди покупката) за да бъда сигурна, че статутът ще може да се промени на "апартамент" - архитект/нотариус/оценител/юрист?

Благодаря предварително!

арх. Д. Попдимитров

10/11/2021 08:52:06

архитект

Георги

2/1/2022 22:46:08

Здравейте. Имам следният въпрос.
Притежавам партерно помещение в срада със статут "за търговска дейност". Така е записано в нотар.акт. Нужно ли е да променям предназначението за да ползвам помещението като заведение? Предварително благодаря за отговора.

арх. Деян Попдимитров

24/1/2022 18:05:34

Да. Търговска дейност и заведение са с 2 различни кода в Приложение № 3 по наредба НАРЕДБА № РД-02-20-5 ЗА СЪДЪРЖАНИЕТО, СЪЗДАВАНЕТО И ПОДДЪРЖАНЕТО НА КАДАСТРАЛНАТА КАРТА И КАДАСТРАЛНИТЕ РЕГИСТРИ. Това е и определението за промяна на предназначението по § 5 т.41 от ДР на ЗУТ.

Валерия

5/8/2022 00:18:39

Здравейте, получихме разрешение от общината за преустройство на ателието ни в жилище по член 147А (без СМР), но процедурата по смяна на адреса (издаване на номер на апартамента, който до сега е бил ателие Номер едикое си) остава много неясна. Кой и къде издава този номер на новия апартамент? Благодарв

Витомир

22/9/2022 15:36:44

Здравейте, имаме проблем с един съсед,който купи два гаража и реши да ги събира и прави ателие. Той е получил разрешение за строеж без нито един подпис и нито едно съгласие на всички съседи. Само предполагаме как точно е получил разрешение за строеж,но ние (всички съседи) как можем да съборим,това разрешително? Имайте предвид,че той има намерение да променя и фасадата (прозорци и климатици).
Освен през съдебна зала ,има ли друг начин да спрем разрешителното. Като имаме доказателства (видео наблюдение),че никой от общината или въпросните собственици не е разлепял уведомление според ЗУТ.

Предварително благодаря и поздрави.

Кирил Калев

5/5/2023 15:40:06

Здравейте от Бургас ,
Със съпругата ми бяхме на оглед ( "апартамент") който се продава , по нотариален акт "апартамента" се води две тавански помещения едното от които е с килер , другото се води че е с тоалетна, дори нямат и статут на ателие .
Екзекутив за смяна на статута от таванско помещение , на жилище няма. В кадастъра и по кадастрална скица се води "Жилище ,апартамент - в жилищна или вилна сграда ,или в сграда със смесено предназначение " , В данъчното също е регистрирано като "жилище". Как това е направено без екзекутив нямам си ни най - малка представа. Собственика на имота твърди също така че партидите на елетричество са като за битов абонат , не като за стопанска дейност. Парко място или гараж към имота няма .
Ние можем ли да му сменим статута сами , или това може да се направи само и единствено от строителя или сегашният собственик на имота ?
Имам пл

Автор:
архитект Деян Попдимитров и екипът на АА Грид Графикс БГ

Тук ще Ви запознаем с интересни казуси от нашата практика като архитекти и често задавани въпроси от наши клиенти.

Важно!
Информацията публикувана тук е актуална към дата на публикацията и не се актуализира при последващи настъпили промени в нормативната уредба. За актуална информация по архитектурно-строителни въпроси, моля обърнете се за консултация към архитект.

Категории

RSS Feed