Законен строеж
Тук е ясно. Минали сте цялата дълга законова процедура: намерили сте архитект, имате проект, той е одобрен в общината, издали са Ви разрешение за строеж, построили сте къщата, спазвайки проекта и сте въвели сградата по общия ред в експлоатация. Честито. Законните строежи могат да се купуват/продават, преустройват, надстройват, пристрояват, ползват по предназначение, сменят предназначението си, да се добавя ново застаряване в парцела и имат всички други права.
Незаконен строеж
Лошо, но не търсете съчувствие. Вината за незаконите строежи в 99% от случвайте е винаги в собственика. Вярно ще кажете, че не сте длъжни да знаете тези неща, но незнанието на закона не е оправдание за неспазването му.
Един строеж може да е целият незаконен или само част от него:
- ако ще строите нова сграда – тя е цялата незаконна. Например ако имате одобрен проект и строително разрешение и строите нова къща, но сте направили един допълнителен етаж, то цялата сграда е незаконна, а не само допълнителният етаж, а и не може да се въведе в експлоатация. Ако незаконната част на строежа може да се отстрани, останалата част от къщата може да се въведе в експлоатация по законния ред и да получи законен статут;
- ако е незаконна пристройка към законна сграда – само пристройката е незаконна;
- ако на партер във Вашия законен блок са направили незаконно преустройство, апартамент в магазин например – само преустройството е незаконно.
- строежът е в несъответствие с предвижданията на действащия градоустройствен план – не сте спазили разстоянията към границите на парцела, не сте спазили разрешената височина на сградата, построили сте офис сграда в парцел отреден за жилищна сграда и др. Това най-често означава, че строите без проект. Това са основните неща, за които всеки архитект следи още от белия лист;
- строежът няма одобрени проекти и/или няма разрешение за строеж;
- строежът има съществени отклонения от одобрения проект. Намерили сте архитект, който е направил проект. Проектът е одобрен и сте получили разрешение за строеж, но след това са Ви дошли нови идеи. За този тип отклонения ме е най яд. Архитектите правим проект, варианти, отделя се колкото време е необходимо докато клиентът окончателно го хареса и след това не го изпълнява. Не казвайте на архитекта „направи ми проект, пък аз после знам какво да си направя“. Плащайки на архитект, той е длъжен да съобрази проекта с всички изисквания на клиента, не противоречащи на закона, докато клиентът окончателно е убеден, че иска точно този архитектурен проект. Чертежи се променят много по-лесно отколкото да се бутат стени и бетон впоследствие. Ако все пак по време на строителство искате да промените проекта – законът е предвидил такава процедура. Прави се проект – промяна по време на строителството. Одобрява се и се допълва вече издаденото разрешението за строеж. Обадете се на вашия архитект, той ще Ви каже дали исканите от Вас промени са съществени или не и как да бъде промяната законна;
- строежът е изпълнен със строителни продукти, несъответстващи на изискванията, или в нарушение на правилата за изпълнение на строителните и монтажните работи, ако това се отразява на конструктивната сигурност и безопасното ползване на строежа и е невъзможно привеждането на строежа в съответствие с изискванията на закона.
Освен това ако в един парцел има незаконен строеж в този парцел се забранява всякакво ново строителство, изискващо разрешение за строеж. Точният текст в закона е:
ЗУТ Чл. 148 (7) Разрешение за нов строеж в недвижим имот, в който съществува незаконен строеж, не се издава на лицето, извършило незаконния строеж, докато същият не бъде премахнат или узаконен.
Тук очевидно пише „лице извършило незаконния строеж“, но в практиката това се прилага избирателно от главните архитекти.
Търпими строежи
Ако сте купували или продавали стара къща, може би нотариусът Ви е поискал удостоверение за търпимост при сделката. Но надали сте наясно, че купувайки къща с удостоверение за търпимост - къщата е все още незаконна, или по-точно не е закона. Удостоверението за търпимост не узаконява къщата! Сграда (строеж) с удостоверение за търпимост остава незаконна, но не подлежи на премахване, може да се ползва и може да се продава/купува.
Удостоверението за търпимост се издава от местната община. В различните общини изискват различни документи за издаване на удостоверението. По-подробно за изискванията ще Ви разкажа в друга тема. Важно е да знаете, че ако отговаря на изискванията, описани в закона (ЗУТ), то Вашата къща е вече търпим строеж по силата на закона. Издаването на удостоверение за търпимост е само административна услуга. Няма срок или изискване да си го набавите задължително.
За да бъде един строеж (къща, сграда, пристройка, надстройка) търпим той трябва да е:
- построен преди 31 март 2001г. Доказва се с нотариално заверени декларации;
- да няма строителни книжа. "Строителни книжа" са всички одобрени проекти или проекта за узаконяване на строежа, разрешението за строеж или акта за узаконяване, както и протоколите за определяне на строителна линия и ниво;
- да е бил допустим по разпоредбите, които са действали по времето, когато е построен, или по действащите разпоредби в момента. Това по-просто казано означава да отговаря на изискванията за максимално допустима височина и минимални разстояния до границите на парцела. Например за ниско застрояване: до 10 метра висока сграда до стрехата (кота корниз) и 3м. до страничните граници и 5м. до дъното на парцела.
ЗУТ § 21. Когато във връзка с устройството на територията се държи сметка за заварени строежи, се имат предвид законните строежи.
До преди да бъде въведена едногодишната строителна амнистия, главните архитекти издаваха разрешения за строеж за преустройства и надстройки за търпими строежи. Сега когато вече има възможност за узаконяване на строежи това не е така. Задължително изискват съществуващата сградата да е законна.
Сигурно се питате при положение, че закона е толкова категоричен, че незаконните строежи се събарят и премахват...защо има толкова много незаконни строежи навсякъде?! Има много причини. Ето двете най-важни според мен.
Изискванията и процедурите по съгласуване към малките проекти (стопанска постройка, барбекю, преустройство на помещение), строителство и въвеждане в експлоатация са почти същите, както към строеж на ваканционен комплекс. Твърде сложната, скъпа и бавна процедура предвидена в закона в комбинация с мудната и тромава администрация води до масово неспазване на закона.
Незаконното строителство е много доходоносен бизнес! Това е източник на огромни доходи за "хора, познаващи други правилни хора" в контролни органи в ДНСК, Общини, Наглост "Архитектура и градоустройство" към Столична Община, кметове, общински съветници и други! Нали не си мислите, че във Варна например всички структури на държавния и общински строителен контрол липсват, за да се налага министър да идва от София с журналисти да си прави ПР акция, като открива незаконна двуетажна сграда на аптекарски бос на плажа и да разпорежда проверка.
Важно е да разберете, че един незаконен строеж си остава такъв дори и да имате за него една стая с документи, разрешения за строеж, проекти и разрешения за ползване разписани и одобрени дори и от патриарха. Но ако той не отговаря на градоустройствените изисквания (височина, разстояния до съседи и др.) и не е изпълнен спрямо проекта, каквото и да имате разписано няма да има тежест стигне ли се до административния съд, вещи лица и проверка на място.
Стройте законно и не разчитайте на "хората, познаващи други хора". Хората се сменят, законите си остават.
Допълнителна информация за процедури за узаконяване, удостоверение за търпимост вижте тук
Търпими строежи - очаквани промени